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央行"双降"利空2016楼市 明年三季度降价潮或来临

  来源:同策咨询研究部发布日期::2015-10-28浏览次数:689

摘要:中国央行发布公告称,基准存贷款利率分别下调0.25个百分点。

中国央行发布公告称,基准存贷款利率分别下调0.25个百分点。降息后,基准一年期贷款利率为4.35%,之前为4.6%;基准一年期存款利率为1.5%,之前为1.75%。与此同时,存款准备金率下降0.5%,降至16.5%。央行“双降”举措自今天起生效。至此,下半年以来央行连续三次“双降”,从去年至今,央行累计六次降息五次降准。

先看央行“双降”的大背景和目的:

从今年下半年的三次“双降”尤其是本次“双降”来看,目的是什么?很明显,当前宏观经济触底,前三季度GDP增速仅仅为6.9%,经济大环境并不乐观,央行希望通过本次“双降”的货币政策举措帮助提振中国经济,并抵补财政性存款流出带来的影响。

那么,对楼市来讲是利好吗?笔者观点是不能一概而论。

从短期内来看,尤其是至年底这个阶段来看,央行本次“双降”是利好。从前三季度来看,楼市“救市”政策频发,一线城市、部分二线城市(库存去化周期在15个月以下的城市,比如合肥、南京、苏州、南昌等城市)楼市需求在“救市”政策刺激之下开始集中释放,楼市基本面好转。

从政策面来看,截止今年9月底,除了多轮“救市”政策之外,央行也累计有六次降息五次降准,截止9月末,广义货币(M2)余额135.98万亿元,同比增长13.1%,高于今年12%的目标,货币政策开始走向宽松。

正是由于上述政策背景的变化,对于楼市来讲,业内人士普遍看好一线城市、部分二线城市楼市(库存去化周期在15个月以下的城市,比如南京、合肥、苏州、郑州、南昌等等),大多数业内人士认为,在多轮救市政策刺激之下马上会出现一波入市的行情。从二季度以来市场表现来看,在多轮救市政策刺激之下、在各地规划政策利好频出的市场背景下,开发商积极推盘、冲刺销售业绩指标,积极推动改善型需求集中释放,此时,一线城市、部分二线城市迎来了市场反弹。

9月30日,央行住建部发布今年930新政,政策主导降首套首付至2.5成与提高公积金贷款的使用效率,10月24日,央行再度“双降”,预计上述城市楼市“银十”最后几天的成交量势必会短期反弹,“金九银十”已经没有什么太多的悬念,至今年年底,在开发商冲刺年度销售业绩指标的影响下,今年甚至一线城市及部分二线城市再次成为楼市“大年”。

从市场价格预期来看,一线城市及部分二线城市的价格在“金九十银”已经逐渐坚挺,尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市,比如合肥、南京、苏州、南昌等城市)来讲,接下来几个月势必会出现涨价的现象。

笔者不否认接下来楼市的上述变化趋势,但是,我们不能仅仅着眼于眼下的楼市乐观行情,在今年“金九十银”及楼市年底翘尾之后楼市怎么样?2016年以后的房地产市场怎么样?这才是当前经济触底阶段应该关心的话题。

同策咨询研究部总监张宏伟认为, 中国房地产市场环境今非昔比,如今,楼市供求基本面已经基本平衡,短期内来看,楼市仍然面临去库存的问题,即使有限购取消、降准降息等“救市”政策,也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。今年下半年三次“双降”之后,虽然市场成交量价会有所表现,“金九十银”也基本成定局,也会促使楼市一线城市、部分二线城市楼市在年底出现繁荣景象,但是,这繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果,这繁荣景象的背后潜伏者楼市危机。而这场危机极对于明年楼市来讲反而是重大利空,楼市需求危机有可能在2016年三季度爆发,届时,楼市将陷入新一轮的调整周期,“降价潮”也将来临。具体来讲,有以下六大理由:

理由之一: 楼市供求基本面已基本平衡,今年楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续

同策咨询研究部结果显示,2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套,按照国际标准,城镇家庭户均套数达到1.0,也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡,楼市开始进入下半场,未来楼市增量房增速将递减,房地产市场将逐步进入存量房时代。这对于未来房地产市场需求特征来讲,就会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。

从楼市大趋势来看,当前楼市已经进入下半场,供求基本面来看已基本平衡,市场需求已基本得到满足,今年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。

从投资增速来讲,国家统计局数据显示,2015年1-9月份,全国房地产开发投资70535亿元,同比名义增长2.6%(扣除价格因素实际增长4.2%),增速比1-8月份回落0.9个百分点,增速继续小幅回落,房企投资意愿继续回落,这也反映出楼市下半场的市场背景下,楼市需求不足导致房企投资动力不足,今年楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。

理由之二:货币政策宽松,楼市需求将大量透支,楼市在下半年尤其是四季度疯狂后将陷入调整期,央行“双降”对2016年楼市是重大利空

今年 “330新政”以来,大中城市(一线城市、上述部分二线城市)房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放,以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支,如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势,那其实就是对于市场的误判,就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,今年以来货币政策持续宽松,央行累计至今已经有六次降息五次降准,此外,央行在今年年底发行2015版新版人民币、宣布推动信贷资产质押再贷款试点等措施,意味着新一轮中国式量化宽松来临。虽然包括本次央行“双降”在内的中国式量化宽松对年底有短期利好,但是由于需求在今年下半年的过度释放,央行“双降”等宽松措施反而对2016年楼市是重大利空。

从市场基本面较好的城市(库存去化周期在15月以下的一线城市、上述二线城市)楼市发展趋势来看,待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时,下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为,下半年以来,上述基本面良好的城市已经不存在去库存的问题,也基本不再需要政策层面的刺激,尤其是货币政策继续宽松的刺激,但是,下半年仍然有三次央行“双降”,仍然有其他的刺激性政策出台,笔者认为,这些不必要的政策出台导致这些城市的楼市需求过度释放,甚至相当部分城市成交量在今年前三季度已经超过去年全年。

本次央行“双降”,其实对于上述基本面良好的城市来讲亦是如此,会在第四季度继续透支未来的楼市需求。笔者认为,由于央行“双降”的刺激,上述城市本轮楼市量价齐升仍可持续,但最多持续到今年第四季度末,也就是说,央行货币政策宽松将导致楼市需求在今年下半年大量透支,楼市在下半年疯狂后将陷入调整期,从时间的角度来看,2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临,并且经历2016年上半年的市场博弈期之后,下半年极有可能进入深度调整阶段,届时,由于今年以来的市场需求透支导致明年下半年市场需求释放低迷,下半年尤其是明年三季度以来极有可能再现大规模“降价潮”。届时,如果企业没有在今年下半年和明年上半年做到“未雨绸缪”,那么,房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面,企业的资金面也会因此遇到问题。

对于市场基本面不好的城市(库存去化周期在15月以上二线城市、大部分三四线城市)楼市而言,由于宏观经济低迷、人口红利衰减,市场需求难以持续增长,当前上述城市仍然面临较大的去库存压力,楼市基本面并没有实质性改变,并不会因为本次“双降”有实质性改变,这是楼市基本“国情”,这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力。当新一轮的房地产市场调整极来临之时。届时,上述城市楼市仍然有较严重的去库存问题,甚至调整的幅度和降价的范围都要比一线城市、部分二线城市深刻,届时,大量中小房企资金面将再度陷入危机,更多的中小房企将面临破产、倒闭或被其他大型房企收购。

  

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