旺盛的需求带动了物流地产的火热，这也成为开发商多元化转型的一个有利“抓手”。三月，房企再迎物流地产政策“春风”。
3月1日，发改委等部委发布《推动物流高质量发展促进形成强大国内市场的意见》。意见提出，选择部分基础条件成熟的承载城市，启动第一批15个左右国家物流枢纽布局建设，培育形成一批资源整合能力强、运营模式先进的枢纽运营企业。
而此前，2018年底发布的《国家物流枢纽布局和建设规划》，也明确了对物流用地支持。这些利好消息无疑为物流地产带来了巨大的想象空间，也加速了各类资本的涌入。物流地产在房企转型棋局中扮演什么角色?面对政策“春风”，房企如何把握机遇与挑战?
万科、富力、华夏幸福等争相“入局”
大房企对于物流地产的嗅觉更为敏锐。万科、富力、华夏幸福等房企争先布局物流地产。
正努力摆脱地产商身份转型“城市配套服务商”的万科似乎早已把物流作为转型的重要一步。早在2015年，万科便引入黑石集团作为战略投资伙伴，成立物流地产公司，打造了集团旗下物流品牌——万纬物流地产，主要聚焦全国三大经济圈及中西部重点城市。但万科在物流地产领域真正发力是在2017年。经过近2年的布局，万科联合厚朴投资、高瓴资本、中银投以及新加坡普洛斯的创始人梅志明先生共同参与了普洛斯的私有化，成为全球物流地产巨头普洛斯第一大股东，目前普洛斯已正式完成私有化退市。而此后，万科在物流地产领域持续发力展开并购，2018年，又陆续将太古实业旗下的太古冷链物流资产包，包括上海、广州、南京在内的7座冷库收入囊中。据不完全统计，2018年万科新增54个物流地产，版图分布于上海、杭州等地区。
2019年伊始，万科又新增物流地产项目3个，合计支付权益金额5.31亿元。“在万科未来10年版图业务中，除了传统住宅开发之外，万科未来有机会做得很大，成为行业数一数二的优势业务的领域一是商业地产，另一个就是物流地产。”郁亮曾这样评价物流在万科业务版图中的地位。
值得注意的是，去年10月万科又陆续与4家公司共同设立60亿元的物流地产基金，主要用于投资境内确定区域的拟建、在建及已建成的物流地产项目。对于物流地产的运营和盈利模式，万科表示，不是靠物流地块圈地开发，而是效仿普洛斯。对于万科所说的“普洛斯模式”，其实可以理解为借助地产基金进行轻资产运作，也是国际上一贯的模式。
通常普洛斯在基金管理平台持股15%-50%左右，相当于获得一个2-7 倍的股权资金杠杆。因此，基金管理部门的收入在主营业务收人中虽然仅占了6%左右，却贡献了14%左右的主营业务利润，成为普洛斯盈利性最强的业务，同时基金对于投资的回流使其成为资本循环中的关键节点。区别于传统物流地产依靠收取租金来收回投入，地产基金可将新建成的物业资产置入基金平台，提前兑现开发的收益，加速资金的回笼，实现了高周转、高杠杆和高回报的轻资产运营模式。这也是万科、黑石、KKR意图在物流地产上采取的开发方式。
同样是布局物流地产，富力则是看中物流地产所带来的区域附加值对整个集团战略的提升。2010年，富力在广州花都空港经济圈内，以30亿元投资建设集仓库、研发基地、酒店、商办等为一体的广州国际空港物流园，占地面积152万平方米，其中物流仓储面积100万平方米。富力地产在大本营建立高效能物流园仓储，一方面瞄准了广州花都空港经济圈的区域发展，在新白云机场附近建设占地152万平方米的物流园，用作物流仓储，建设仓库和酒店、公寓等配套产品，因此盈利方式也可以多样化的：不仅可以收取物流仓储租金，还能获得商业方面的收益。另一方面，富力物流园参与国家综保区项目，在保税区内，中国产品可退税，境外产品可免税，可以根据客户需求再将货物取出，并实现分批集中报关。因此，富力空港物流园受益于综保区的设立，大幅提高物流效率同时降低物流成本。
相比万科和富力地产，华夏幸福与京东的合作更像是为了盘活自己手中大量的环京产业项目。2014年11月27日，华夏幸福与京东达成战略合作协议，双方将共建电商综合产业园，由华夏主导分期开发。该园区以京东物流仓储为主，以商务办公、金融服务、企业孵化、电商物流等综合服务为辅，打造电商产业集群。对于京东来说，华夏幸福具有成熟的产业地产开发运营经验。其次，华夏幸福在环京区域土地储备、人脉、地方政府关系等都具备一定优势。而对于华夏幸福而言，京东庞大的商户资源也有助于电商产业园区的招商、商家园区入驻以及上下游产业链的布局，这也为华夏节约了不少相关成本。另外，未来物流地产必然会向金融服务和其他物流增值服务方向发展，而京东无疑可以为其提供有力帮助。
而相比前面三家，平安作为险资大肆进军物流地产，则是看中物流地产带来的高回报率，“金融+物流地产”的运作模式对于平安来说更是基因上的契合。而其布局规模和运营模式更是对标普洛斯，先是在2017年支持碧桂园购买中集产城25%股份。同时以深圳和上海为双总部的深圳平安不动产工业物流有限公司在全国各地大量购买物流土地，仅两年时间便投资近28家物流企业。有趣的是，平安所雇佣的物流地产管理层很多来自普洛斯。而平安对于物流地产的布局一直未曾放缓，近日，平安不动产曾投资的亚洲物流地产开发商易商红木集团(ESR)向港交所递交了上市申请，据悉，易商红木集团曾在2016年获得平安不动产投资超3亿美元的承诺，并与其联合搭建了合资平台。
对于房企争相涌入物流地产背后的原因，一位物流业务中层表示：“在电子商务高速发展了十余年后，物流体系的不完善和重要性都很明显的体现出来，虽然近几年物流地产发展迅速，但目前国内高标准的仓库依然存在巨大缺口，于是无论是电商企业、零售企业、物流企业还是房地产企业都在加快扩张脚步意图抢占市场份额。尤其是近几年房企由于受调控政策和经济下行环境的影响，销售业绩和利润均出现下滑趋势，传统房企急需转型寻找一个新的利润增长点，而物流地产租金近几年却在加速上涨，可以提供稳定的收益率。另外，现在有政策扶持，物流地产用地价格会比较便宜，并且会有一定的税收减免和政策扶持，对于企业来说还是有吸引力的。”
政策“春风”下的机遇与挑战
高回报率和稳定性是各类资本争相涌入的重要原因，根据世邦魏理仕的数据，物流地产的远期回报率明显高于住宅及商业地产。在2008-2013年五年，北京和上海的高档住宅投资回报率分别为2.6%和3.0%，购物中心的投资回报率分别为5.0%和4.5%，写字楼的投资回报率分别为4.8%和4.5%，而物流设施的投资回报率则分别为6.5%和6.7%。优质物流设施达到8%以上。2013年北京、广州、苏州、杭州、武汉、沈阳等主要城市优质仓库租金普遍接近或超过1元/平方米/日，上海、深圳等城市部分优质仓库租金接近或超过1.5元/平方米/日。
但高回报率背后物流地产所面临的最大困境却是土地，一个24000平方米的单层标准库，从动工到建成平均仅需8个月的时间，从取得土地到竣工平均12个月左右。物流地产项目的开发建设，最艰难的从来不是资金或者技术问题，而在于拿地。与传统住宅用地、商业用地一样，物流地产的本质依然是“地的生意”，因此用地的位置及拿地价格很大程度上决定了后续的投资回报率，拿到位置佳、价格低的用地，就意味着能以更低的成本、更快的效率完成招商，投资回报率更高。因此，资金实力强或是国企背景的物流地产商能够更快进入扩张的良性循环。但由于物流用地价格低，对地方政府土地收入贡献少，其次物流用地所带来的经济效益和税收都无法和住宅用地相比，所以物流地产的供地一直是个问题。
一般企业想入局，除了获取地方政府直接给出的一手用地外，只能通过溢价收购其他物流地产商的资产或是联合传统物流品牌，如绿地参股东航物流混改试点、碧桂园购买中集产城25%股份、荣盛发展签约菜鸟网络打造智慧物流科技园等。对于中小企业想拿到优质地块难度很大，不过即使是相对较差的用地，投资回报率也较传统的商业地产要高，有的甚至达到10%-15%。”一位负责物流地产招商的负责人表示。
而此次《推动物流高质量发展促进形成强大国内市场的意见》的发布无疑为物流地产的土地问题带来解决方案。对于目前物流地产存在的两大难点土地和融资问题，《意见》中分别指出：创新用地支持政策，指导地方加大土地政策支持力度，鼓励地方政府利用有效载体和多种渠道整合盘活存量闲置土地资源，用于物流用途;支持符合条件的物流企业发行各类债务融资工具，拓展市场化主动融资渠道，稳定企业融资链条。鼓励持牌金融机构在相应的金融业务资质范围内开发基于供应链的金融产品，引导和支持资金流向实体企业，加大对小微企业融资支持力度。
