“守护安全,畅通消费”——《家园》3·15,专访杨军律师

  来源:甘肃家园网发布日期::2021-03-02浏览次数:16325

摘要:3月1日,甘肃电视台《家园》栏目针对房地产消费领域的热点话题和维权案例,专访我省资深法律专业人士杨军,

第39个国际消费者权益日即将到来,今年消费维权的重点将围绕“守护安全,畅通消费”的主题展开。

3月1日,甘肃电视台《家园》栏目针对房地产消费领域的热点话题和维权案例,专访我省资深法律专业人士杨军,从法律的角度深入解析和梳理,提供更多的法律建议和思考,为您的安全消费助力,让您远离房产维权的困扰。

以下是专访内容

主持人马苗:杨律师,您好!欢迎来到《家园》315节目做客!在315来临之际,我们再次将目光聚焦到房地产消费领域。您觉得近年来我省房地产消费领域和以往相比,现在出现了哪些新的消费热点和维权问题呢?

律师杨军:房地产是我国的一个重要支柱产业,近年来实现了稳健发展,同时相应的法律法规也不断完善,保护消费者的合法权利。房子也是一种特殊的商品,就不免有各种问题,今年《民法典》颁布以后,对商品房买卖都有很多的指导意义,在目前来看,因为房地产发展的不同阶段,存在的问题也比较多,集中起来概括,我认为主要有两点:一是购房难,国家在房地产行业的各种调控对购买的影响,还有就是商品房买卖的合同有不同阶段的期房、现房等;二是办证难,因为不同的历史阶段产生的问题比较多,许多事宜都在逐步完善,所以说,办证难也是目前的一个热点问题。

杨军律师

主持人马苗:关于新房的购买,我们重点需要注意哪些方面的问题呢?

律师杨军:购房者在首次购买商品房时,首先要注意商品房是预售还是现房销售,不同的销售方式有不同的管理办法。预售是期房,也就是还没有盖好,第一,在购房期房时需要注意,开发商的资质,整个楼盘的布局,还有所购房的房子书否属于限购等区域,第二,查看所购房子的五证,即:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》,如果五证不全,都会在将来办证有影响。第三,就是合同的签订。这里面涉及的问题就更多了,包括交房时间、房屋面积、面积误差的解决方案、违约金、办证时间、交房时间等,都是需要注意的,如果约定的不清楚,这些就很容易出现纠纷。

在购买现房时,要注意查看房屋相关的合格证明,物业的相关手续等,特别要留心,房屋是一手的现房还是二手的现房,是否存在一房多卖的现象等,签订合同时,还是要仔细看合同。

主持人马苗:如果遭遇开发商延迟交房,我们怎么办?

律师杨军:导致延迟交房的因素有很多,如果是不可抗拒因素,如评选文明城市、空气质量等原因,这些情况需要双方协商理解,当然如果是开发商自己的原因,如相关手续不合适,资金周转等,作为消费者而言,一定要在合同中约定交房时间、对交房延迟的解决方案,在合同中一定要明确,如开发商违约延迟交房时间太长,购房者有没有退房的权利,违约金的数额,尽量按天来计,这样一旦发生问题,购房者也有合同可依据。

主持人马苗:房屋质量问题,是购房维权投诉的热点。消费者从收房、入住到房屋的后期使用,一旦房屋出现了质量问题,我们如何解决呢?

律师杨军:房屋的保修期,对施工方而言,一般都是终生保修的,对消费者而言,在购房时要在合同中跟开发商约定房屋的保修期,至少有个最低保修期,当然不同的设施有不同的保修年限,要严格具体约定各个设施的保修期。还有一个问题,许多开发商为了突破“限价”,推出了精装修房,将房价提高,这时候购房者需要反推,在验房时更需要认真对待,对不满意的地方,提出整改的诉求,仔细甄别精装修的材质、品牌,有不妥之处及时跟开发商沟通,并形成文字记录。

主持人马苗:在购房中,不少人遭遇过前期销售宣传与实际不符的窘境。消费者面对这些宣传与实际不符的问题,该怎么办呢?

律师杨军:这个要区分不同的情况,如果是房屋质量、小区环境、布局等,都应该属于合同约定的问题,如果合同约定清楚,那么就属于违约。还有一种情况就是销售宣传与实际不符,按照相关法律规定,开发商前期对小区环境、设施设备这些承诺,都可能构成法律上的要约,即便在签订合同时没有写进去,只要有书面的宣传册等都可能构成要约,一旦签订合同就有效,否则就是违约,这样的案例我们也遇到过,比如兰州的一个高档小区,原来承诺在景观方面打造一个“龙”的形象,包括会所作为公共的配套等,但是后来都没有做到,购房者认为是违约,最后形成了诉讼,经过我们的调节,成功维权。

主持人马苗:相比以前,现在精装修的房屋越来越多。而精装房维权案例也是层出不穷。从精装房的选购、交付等消费者应该如何避免踩坑,并有效维护自己的合法权益?

律师杨军:第一,合同签订,对平面图的查看,对装修材料、品牌等需要严格查看,对装修标准要仔细落实,这些需要在合同中清晰的约定。第二,就是保修期,一定要有明确的约定,出现问题谁负责,开发商跟施工方都要承担相应的责任。

主持人马苗:关于新房的购买和维权,从消费者的角度,我们如何做到少走弯路,安全消费,远离房产维权的烦恼。您能给我们消费者几点建议吗?

律师杨军:房屋购买是人生中的一件大事。置业顾问只能提供一些房屋介绍的辅助作用,我认为,法律顾问也非常重要,虽然购房合同是按照示范模本出的,但里面有许多细则,作为开发商为了规避一些风险,减轻自己的责任,他们就有一些格式或文字细则调整。在这个层面上讲,许多购房者属于弱势群体,就没有合同修改的权利,所以我建议,在购房时,最好有律师朋友或者法律顾问,针对合同中的重要问题,跟开发商沟通,在那些方面我们购房者是不能退让的,如果有相关的法律法规依据的,即便开发商出了合同,只要违法违规,也是无效的。另外,对于周边环境、物业、车位等,购房者在买房之前都要了解清楚,这些都会成为购房之后业主投诉的热点。

主持人马苗:物业方面的投诉也很多,对此,杨律师有哪些建议?

律师杨军:业主委员会将来会成为小区最重要的权利方,最好及时成立业主委员会,真正的能维护业主利益,体现业主的意志,一个合格的业主委员会,能够实现选用物业、解聘物业,维修基金的使用,对小区公共设施广告收益的支配等,真正能够发挥出业主委员会的作用,关于物业的投诉就会变少的。

主持人马苗:二手房交易同样是我们关注的重点,去年长租房引起的纠纷就成为了维权的热点。针对二手房、租房的问题,您能给我们消费者一些建议吗?

律师杨军:二手房在买卖的过程中要注意,该房屋是否存在权益问题,如涉及抵押,对卖房的主体要了解,避免陷入相关的纠纷。对长租房的问题,从《民法典》的规定,居住权作为财产权利受保护,买卖不破租赁,遵守相关法律法规即可。

主持人马苗:消费者在选购二手房时,您觉得最容易出现纠纷的是哪些方面?如果消费者权益受到了侵害,针对不同的侵权问题又该如何正确维权呢?

律师杨军:二手房交易中的“跳单”现象是之前存在的一种现象,随着《民法典》的施行,从维护诚信,保护安全交易的角度,对“跳单”现象进行了遏制,只要签订了中介合同,即便是买卖双方,绕过中介,完成交易,也要给中介方支付相关费用,从而实现了保护合同。

维权的方式,从专业角度看,司法解决是最终解决办法,但在这之前,自我防范意识要提高,把纠纷消除在签订合同时,还有一点就是依照相关规定,找行政管理部门寻求解决。

主持人马苗:今年消费维权的主题是 “守护安全,畅通消费”。在守护安全方面,除了提升消费者的自我保护能力,还需要各大商家和服务企业的共同自律和诚信坚守。对于营造房地产领域安全、畅通的消费环境,您有意见和想法?

律师杨军:在315消费者权益保护日来临之际,作为甘肃省房地产业商会副会长、商会人民调解委员会主任,在这里提倡,所有的开发商在自己项目的运作中,无论是售前宣传、销售谈判、合同签订、还是售后服务,都能够诚实守信,从自己的角度,维护消费者的合作权益。也希望所有的消费者,增强法律意识,315只是一个特殊的日子,提醒大家要加强维权意识,在社会生活的各个方面,无时无刻,都有法律的存在,我们要合理的运用法律武器,维护我们的权益。

愿世间没有纠纷,愿社会没有诉讼。

今天的家园会客厅,杨军律师为大家分享了许多房产维权的知识和消费建议,希望对您有所帮助。我们也更加希望3·15所倡导的法律维权意识和安全消费理念能常在我们的身边。在这里,我们也希望全社会为营造一个安全、畅通、健康、和谐的房地产消费环境而不懈努力,共同建设和守护我们的美好家园。

【编辑:dz】

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