第39个国际消费者权益日即将到来，今年消费维权的重点将围绕“守护安全，畅通消费”的主题展开。
3月1日，甘肃电视台《家园》栏目针对房地产消费领域的热点话题和维权案例，专访我省资深法律专业人士杨军，从法律的角度深入解析和梳理，提供更多的法律建议和思考，为您的安全消费助力，让您远离房产维权的困扰。
以下是专访内容
主持人马苗：杨律师，您好！欢迎来到《家园》315节目做客！在315来临之际，我们再次将目光聚焦到房地产消费领域。您觉得近年来我省房地产消费领域和以往相比，现在出现了哪些新的消费热点和维权问题呢？
律师杨军：房地产是我国的一个重要支柱产业，近年来实现了稳健发展，同时相应的法律法规也不断完善，保护消费者的合法权利。房子也是一种特殊的商品，就不免有各种问题，今年《民法典》颁布以后，对商品房买卖都有很多的指导意义，在目前来看，因为房地产发展的不同阶段，存在的问题也比较多，集中起来概括，我认为主要有两点：一是购房难，国家在房地产行业的各种调控对购买的影响，还有就是商品房买卖的合同有不同阶段的期房、现房等；二是办证难，因为不同的历史阶段产生的问题比较多，许多事宜都在逐步完善，所以说，办证难也是目前的一个热点问题。
杨军律师
主持人马苗：关于新房的购买，我们重点需要注意哪些方面的问题呢？
律师杨军：购房者在首次购买商品房时，首先要注意商品房是预售还是现房销售，不同的销售方式有不同的管理办法。预售是期房，也就是还没有盖好，第一，在购房期房时需要注意，开发商的资质，整个楼盘的布局，还有所购房的房子书否属于限购等区域，第二，查看所购房子的五证，即：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，如果五证不全，都会在将来办证有影响。第三，就是合同的签订。这里面涉及的问题就更多了，包括交房时间、房屋面积、面积误差的解决方案、违约金、办证时间、交房时间等，都是需要注意的，如果约定的不清楚，这些就很容易出现纠纷。
在购买现房时，要注意查看房屋相关的合格证明，物业的相关手续等，特别要留心，房屋是一手的现房还是二手的现房，是否存在一房多卖的现象等，签订合同时，还是要仔细看合同。
主持人马苗：如果遭遇开发商延迟交房，我们怎么办？
律师杨军：导致延迟交房的因素有很多，如果是不可抗拒因素，如评选文明城市、空气质量等原因，这些情况需要双方协商理解，当然如果是开发商自己的原因，如相关手续不合适，资金周转等，作为消费者而言，一定要在合同中约定交房时间、对交房延迟的解决方案，在合同中一定要明确，如开发商违约延迟交房时间太长，购房者有没有退房的权利，违约金的数额，尽量按天来计，这样一旦发生问题，购房者也有合同可依据。
主持人马苗：房屋质量问题，是购房维权投诉的热点。消费者从收房、入住到房屋的后期使用，一旦房屋出现了质量问题，我们如何解决呢？
律师杨军：房屋的保修期，对施工方而言，一般都是终生保修的，对消费者而言，在购房时要在合同中跟开发商约定房屋的保修期，至少有个最低保修期，当然不同的设施有不同的保修年限，要严格具体约定各个设施的保修期。还有一个问题，许多开发商为了突破“限价”，推出了精装修房，将房价提高，这时候购房者需要反推，在验房时更需要认真对待，对不满意的地方，提出整改的诉求，仔细甄别精装修的材质、品牌，有不妥之处及时跟开发商沟通，并形成文字记录。
主持人马苗：在购房中，不少人遭遇过前期销售宣传与实际不符的窘境。消费者面对这些宣传与实际不符的问题，该怎么办呢？
律师杨军：这个要区分不同的情况，如果是房屋质量、小区环境、布局等，都应该属于合同约定的问题，如果合同约定清楚，那么就属于违约。还有一种情况就是销售宣传与实际不符，按照相关法律规定，开发商前期对小区环境、设施设备这些承诺，都可能构成法律上的要约，即便在签订合同时没有写进去，只要有书面的宣传册等都可能构成要约，一旦签订合同就有效，否则就是违约，这样的案例我们也遇到过，比如兰州的一个高档小区，原来承诺在景观方面打造一个“龙”的形象，包括会所作为公共的配套等，但是后来都没有做到，购房者认为是违约，最后形成了诉讼，经过我们的调节，成功维权。
主持人马苗：相比以前，现在精装修的房屋越来越多。而精装房维权案例也是层出不穷。从精装房的选购、交付等消费者应该如何避免踩坑，并有效维护自己的合法权益？
律师杨军：第一，合同签订，对平面图的查看，对装修材料、品牌等需要严格查看，对装修标准要仔细落实，这些需要在合同中清晰的约定。第二，就是保修期，一定要有明确的约定，出现问题谁负责，开发商跟施工方都要承担相应的责任。
主持人马苗：关于新房的购买和维权，从消费者的角度，我们如何做到少走弯路，安全消费，远离房产维权的烦恼。您能给我们消费者几点建议吗？
律师杨军：房屋购买是人生中的一件大事。置业顾问只能提供一些房屋介绍的辅助作用，我认为，法律顾问也非常重要，虽然购房合同是按照示范模本出的，但里面有许多细则，作为开发商为了规避一些风险，减轻自己的责任，他们就有一些格式或文字细则调整。在这个层面上讲，许多购房者属于弱势群体，就没有合同修改的权利，所以我建议，在购房时，最好有律师朋友或者法律顾问，针对合同中的重要问题，跟开发商沟通，在那些方面我们购房者是不能退让的，如果有相关的法律法规依据的，即便开发商出了合同，只要违法违规，也是无效的。另外，对于周边环境、物业、车位等，购房者在买房之前都要了解清楚，这些都会成为购房之后业主投诉的热点。
主持人马苗：物业方面的投诉也很多，对此，杨律师有哪些建议？
律师杨军：业主委员会将来会成为小区最重要的权利方，最好及时成立业主委员会，真正的能维护业主利益，体现业主的意志，一个合格的业主委员会，能够实现选用物业、解聘物业，维修基金的使用，对小区公共设施广告收益的支配等，真正能够发挥出业主委员会的作用，关于物业的投诉就会变少的。
主持人马苗：二手房交易同样是我们关注的重点，去年长租房引起的纠纷就成为了维权的热点。针对二手房、租房的问题，您能给我们消费者一些建议吗？
律师杨军：二手房在买卖的过程中要注意，该房屋是否存在权益问题，如涉及抵押，对卖房的主体要了解，避免陷入相关的纠纷。对长租房的问题，从《民法典》的规定，居住权作为财产权利受保护，买卖不破租赁，遵守相关法律法规即可。
主持人马苗：消费者在选购二手房时，您觉得最容易出现纠纷的是哪些方面？如果消费者权益受到了侵害，针对不同的侵权问题又该如何正确维权呢？
律师杨军：二手房交易中的“跳单”现象是之前存在的一种现象，随着《民法典》的施行，从维护诚信，保护安全交易的角度，对“跳单”现象进行了遏制，只要签订了中介合同，即便是买卖双方，绕过中介，完成交易，也要给中介方支付相关费用，从而实现了保护合同。
维权的方式，从专业角度看，司法解决是最终解决办法，但在这之前，自我防范意识要提高，把纠纷消除在签订合同时，还有一点就是依照相关规定，找行政管理部门寻求解决。
主持人马苗：今年消费维权的主题是 “守护安全，畅通消费”。在守护安全方面，除了提升消费者的自我保护能力，还需要各大商家和服务企业的共同自律和诚信坚守。对于营造房地产领域安全、畅通的消费环境，您有意见和想法？
律师杨军：在315消费者权益保护日来临之际，作为甘肃省房地产业商会副会长、商会人民调解委员会主任，在这里提倡，所有的开发商在自己项目的运作中，无论是售前宣传、销售谈判、合同签订、还是售后服务，都能够诚实守信，从自己的角度，维护消费者的合作权益。也希望所有的消费者，增强法律意识，315只是一个特殊的日子，提醒大家要加强维权意识，在社会生活的各个方面，无时无刻，都有法律的存在，我们要合理的运用法律武器，维护我们的权益。
愿世间没有纠纷，愿社会没有诉讼。
今天的家园会客厅，杨军律师为大家分享了许多房产维权的知识和消费建议，希望对您有所帮助。我们也更加希望3·15所倡导的法律维权意识和安全消费理念能常在我们的身边。在这里，我们也希望全社会为营造一个安全、畅通、健康、和谐的房地产消费环境而不懈努力，共同建设和守护我们的美好家园。
【编辑：dz】
