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购买二手房抵押比例近95%?中介:上家未及时更新信息

  来源:甘肃家园网整合发布日期::2017-02-20浏览次数:1279

摘要:据《劳动报》报道,近日,消费者崔女士致电本报消费投诉热线(16820315)反映,其去年11月与中原地产签署居间合同,打算购买位于浦东新区一套标价1280万元的房屋,并提前支付了定金99万元。

据《劳动报》报道,近日,消费者崔女士致电本报消费投诉热线(16820315)反映,其去年11月与中原地产签署居间合同,打算购买位于浦东新区一套标价1280万元的房屋,并提前支付了定金99万元。然而,在上家补齐产调后,崔女士意外发现,该处房屋总共被抵押了两次,债务费高达1214万元。崔女士陷入两难,要么继续履行合同购入有高额抵押的房屋;要么不买,承担违约责任与损失定金的风险。然而,当记者调查时,该房屋目前却仅存一笔400万抵押,这到底是怎么回事?

消费者买与不买都有风险

崔女士告诉记者,去年她看中了位于浦东新区一套标价1280万的房子。在与中原地产签署居间合同前,上家曾告诉崔女士,自己的房子在银行有一笔400万元的抵押,要求先给定金,以便还债。由于对这套房子比较中意,崔女士还是在中介业务员的居间之下,于11月15日当晚和上家签订了合同,实付定金99万元。

“怪自己没经验,还没看到产调就签了合同!”崔女士十分懊恼,她将一份取得于1月3日的不动产登记簿展示给记者,“由于是在晚上签约,上家无法及时提供产调,只承诺会尽快补上。”崔女士介绍,可在上家拿出产调后,她发现该处房屋总共被抵押了两次,第一笔抵押400万元,第二笔抵押814万元,债务总计1214万元,并非当初介绍时说的400万。在崔女士看来,这是一套高风险住宅,如果早知道情况,她根本不会签约。如今,崔女士陷入了两难,要么继续履行合同购入有高额抵押的房屋;要么不买,承担违约责任与损失定金的风险。

该投诉的另一个问题是,崔女士认为中原业务员没有如实告知房屋的交易进展情况。崔女士拿出手机中的照片及聊天记录向记者展示,照片中该房屋在交易登记系统中的合同确认日期为“2016年11月30日”,而在12月5日的聊天记录中,业务员则称“没有网签。”崔女士认为自己是被蒙在了鼓里。

中原地产目前抵押只有一笔

“是做过两笔抵押,但第一笔400万的抵押,我早就已经还掉了,你们可以看最新的产调!”上家在接受记者采访时表示,第二笔抵押为“最高额抵押”,实际债权数额也是400万(最高额抵押所担保的债权额是确定的,但实际发生的债权额是不确定的)。至于房屋交易的更多细节,对方不愿意多提,并表示正要追究下家崔女士的法律责任。

“不动产登记簿上的信息没有及时更新,根据最新的资料显示,抵押只有一笔。”上海中原物业顾问有限公司市场推广部经理吕晶在调查后,以最新取得于1月18日的不动产登记簿为据,向记者证实了上家说法。至于为何崔女士手中的产调上会有两笔抵押,这是由于上家在归还首笔抵押后,并未办理注销手续,才导致产权信息的滞后。

那么,中介机构难道不能自行及时去了解房屋的产权登记信息吗?对于记者的质疑,吕晶表示,根据2016年最新的不动产登记条例,除房东本人外,其它人不能获得房屋信息。“这个规定确实给我们了解房源的真实信息带来了一定困难,但我们还是会要求业务员要在看到产调的基础上,再签居间合同。”吕晶向记者表示,公司会对涉事业务员进行处理,并加强企业教育,完善交易流程。

至于崔女士提出房屋网签问题,吕晶表示,网签目前统一由中原的签约中心负责,经调查,这是签约中心与业务员之间没有及时沟通所致,但网签实际上并未成功。“仅仅是一个备案手续,真正的网签需要上下家签字认可才行。”吕晶告诉记者,在崔女士签订居间合同(去年11月15日)后,签约中心便将合同等资料进行了网上备案(去年11月30日),因此,业务员(去年12月5日)会告知崔女士“没有网签”,崔女士所拍下的照片,实际上只是“备案状态”。“她可能把备案和网签这两个概念混淆了,这一点我们已经进行了解释并致歉。”吕晶告诉记者。

消费提醒未见产调别轻易签约

上海盈科律师事务所赵星海律师告诉记者,根据去年出台的新规,房屋权利人、利害关系人(买受人)有权依据相关材料去拉取产调。然而,就中介和买受人能否自行拉取产调,上海各区的规定并不一致,需要以各区的规定为准。

以本案所处的浦东新区为例,记者以买受人身份拨打了“网上房地产”咨询服务热线,对方明确表示,获取房屋的产调必须由房屋权利人,下家、中介不得自行获取。

“规定出台后,拉产调确实没有以前方便了,这的确会给房产交易造成很多的风险。”赵星海指出,这个需要中介公司和买受人具有把控发现风险的能力,没有取得产调前,不要轻易的和上家达成协议及支付房款。“或者说,麻烦一点的方法,就是隔三岔五去查产调。”赵星海表示。

“中介应承担相应的责任。”上海市消保委法研部主任汪鸫指出,既然中介机构签署了居间合同,那么,就应该做到“尽职调查”的义务。“何为尽职,就是要保证买卖双方之间的信息要真实可信,特别是作为标的物的产权情况要清楚准确。”在汪鸫看来,在连产调都没有获得的前提下,中介机构就与消费者签署居间合同,难辞其咎。

结合本案崔女士的遭遇,赵星海表示,二手房买卖本就是一件很复杂的事,因此上下家在签约时务必十分讲究。在他看来,签约时买方可以要求卖方将对于房产状况的承诺,补充写进合同,比如房屋内的户口状况,抵押状况及具体数额,若实际情况与卖方所说的不一致,卖方也应该承担相应的违约责任。因此,从本案看,赵星海认为,上家也需承担没有及时更新产调的责任。

  

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