每年的3月，3·15消费者维权都成为最引人关注和热议的话题。在3·15来临之际，《家园》栏目作为兰州楼市发展变化的见证者和报道者，长期关注房产领域出现的诸多问题和各种纠纷。今天，我们专门请到我省房地产领域资深律师缑喜兴做客家园会客厅，就一些典型的房产纠纷和维权热点展开分析，在共同探讨的同时，也希望给电视机前的购房者提供更多有益的购房建议，并能为那些遇到房产纠纷的购房者维权助力。
缑喜兴 甘肃中天律师事务所建筑房地产专业委员会主任律师，从事专业房地产法律服务十五年 在房地产领域积累了丰富的办案实践经验。
缑律师您好，欢迎来到《家园》节目做客!
【甘肃中天律师事务所 律师 缑喜兴】
主持人好!大家好!
【主持人外景】
今年3·15的主题是“新消费 我做主”，我们希望您能给我们电视机前的购房者提出更多、更新、更有建设性的意见，引导大家在房地产领域能科学理性的消费，提高维权意识，依法维护自身合法权益。好了，首先我们先来了解一下具体的案例。
家园3•15 共话房产维权
延期交房 如何维权
和泰·馨和园延期交房 业主苦等入住求说法
和泰·馨和园业主向《家园》栏目反映，他们在2012年定购了和泰·馨和园商品房，到2015年5月遭遇开发商多次延期交房、购房面积误差较大以及楼体外立面与当初约定的颜色不符等诸多问题。
【和泰·馨和园业主】
2015年4月22日，兰州和泰房地产开发有限公司向广大业主发送了《致全体业主的一封信》，将延期交房原因归结于高考、兰洽会、兰州马拉松及市政府防治污染措施的影响等因素，但并未拿出相应的因市政原因造成和泰·馨和园工期缩短的文件，且未在发生不利因素时提前通知业主。
【甘肃中天律师事务所 律师 缑喜兴】
兰州和泰房地产开发有限公司作为开发商，理应按照合同约定向业主按照合同约定的期限交付经竣工验收合格的房屋，否则就应当按照合同约定的违约条款向对方承担违约责任。此案涉及到一个通知义务，任何民事活动都应该本着将损失降到最低的目的将不能按约履行合同的事由通知对方当事人，对于开发商来讲，应该本着诚信原则及时将事由告知业主，减少业主的损失。
在此案中，涉及到一个法律名词，就是不可抗力。在我国《民法通则》中，不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。那么和泰· 馨和园《致全体业主的一封信》中提到的：高考、兰洽会、马拉松赛及市政府防治污染措施的影响等是否属于法律规定的不可抗力呢?
【甘肃中天律师事务所 律师 缑喜兴】
开发商将不能按期交房的理由归结为高考、马拉松、雾霾治理等的影响，这就不属于法律意义上的不可抗力了，而是一种情势变更，法律允许当事人在签订合同时对某些影响合同履行的突发情况约定由谁承担责任。所以，开发商的这些理由能否成立，一方面要参照购房合同的约定，看双方有没有在合同里表明;另一方面开发商还得对自己的主张要提供证据支持，不能只是说说而已，得提供相关的政府文件去证明才能取得法院的支持。
【主持人】我们的记者在采访中还发现，和泰·馨和园业主的维权还涉及到所购买楼盘的外立面墙体颜色与当初宣传的颜色发生了改变，以及房屋面积变化较大等情况。那么这些问题应该怎么解决呢?
【甘肃中天律师事务所 律师 缑喜兴】
如果确实是面积或者外墙颜色与合同约定不符，业主是有权主张自己的合法权益的。同时也请大家注意，我国民事诉讼讲求谁主张谁举证的原则，例如面积、墙体颜色出现的变化和误差，不是说说就成，得通过具备相关资质、专业技术条件的部门进行认定;开发商你主张交付房屋延期是因为马拉松、治理雾霾的影响，你也得有证据来支持你的说法。所以，购房者在购买房屋时，不要只听信销售人员的口头承诺，而最好在签订购房合同时，将口头承诺或者是自己的要求一并写进合同里进行约定，以免日后发生纠纷。
家园3•15 共话房产维权
所购住房成危楼 如何维权
兰州九州金利花园 房屋出现严重质量问题
【解说】2015年《家园》栏目采访报道了兰州市九州金利花园5号区31号楼出现地基下沉等问题。据了解，31号楼于2001年12月建成交付使用，期间楼房地基出现塌陷并进行加固维修，2013年该楼的所有单元地基又出现了大面积塌陷。就此，该楼百余业主集体将该房屋的开发商金峰房地产开发有限公司告上法庭，法院二审判决被告在相同地段提供同等条件的住宅房屋，但被告表示目前无力赔偿，让数百名业主赢了官司却依然无处安身。
【主持人】目前兰州九州金利花园31号楼已经被定性为危楼，为了保证居民的生命安全，我们希望相关部门赶快动员剩余的住户搬离危楼。缑律师，看了刚才的这个案例，危楼现场的情况真的是让人触目惊心，非常令人担忧。对于房屋出现的质量问题，您能从法律上给我们分析一下吗?
【甘肃中天律师事务所 律师 缑喜兴】
根据最高院司法解释的规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持;因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持;交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。就这个案件来讲，房子已经被定性为危房，看来让开发商继续在承担修复责任是不可能了，也不符合相关部门的规划。作为业主来讲，这时拥有解除合同并主张损害赔偿的权利。
那么据我们了解，今年2月，兰州九州金利花园31号楼的8名业主又以被告兰州金峰房地产开发公司李桂洲、李峰百、李宛鸿3名股东损害公司债权人利益责任为由，向城关区人民法院起诉。那么现在城关法院民事第一审判庭在接到案件后，执行局随后向被告送达了财产保全民事裁定书。
【主持人】目前，法院已经冻结了涉案部分股东的银行存款及房产。您觉得案件进行到目前这一步，是不是给该楼业主的维权带来了希望?
【甘肃中天律师事务所 律师 缑喜兴】我国《公司法》规定，如果公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。
家园3•15 共话房产维权
购买期房遇中途停工 如何维权
兰州荣光·崴廉公馆项目停工数月 业主集体维权
2014年，众多购房者预定了位于兰州市安宁区的荣光·崴廉公馆的住房，随后整个工程就停工了，在此期间开发企业没有告知业主任何停工原因。2015年8月记者接到业主投诉赶赴项目现场采访时，荣光·崴廉公馆项目最高的一栋楼已建至30多层，但项目仍处于停工状态。项目售楼部内，除个别保安、保洁人员外，竟无一个售楼人员，只有众多讨要说法的购房客户。
【荣光·崴廉公馆业主】
(2015年)3月份开始 我们就发现这已经停工了 就以后再没有动工的迹象了
【荣光·崴廉公馆业主】
我们就到张掖路的兰州市住房保障和房地产管理局 那么我们就去查了一下 人家说这是证件不全
【荣光·崴廉公馆业主】
房管局给我们的答复是规划没有批下来
随后，记者采访到了荣光·崴廉公馆相关负责人，进一步了解情况。
【上海荣光实业营销策划总监 华淳毅】
(业主)那为啥荣光·崴廉公馆好好的停工 开不了工
(华)这个是因为什么呢 因为我们正好最近确实是这个公司资金是有一点小问题 那现在因为我们在筹集资金 等资金到了以后我们才会再开工就是
上海荣光实业有限公司兰州区域总经理 印志勇
目前(荣光·崴廉公馆)确实手续上有不完善的地方
【主持人】缑律师，这个案件看到这里，您觉得购房者在买房之初，应该注意哪些问题呢?
【甘肃中天律师事务所 律师 缑喜兴】
购房者在购房时应要求房地产开发商提供齐全的“一照”“五证”、“二书”，这是法律对开发商的基本要求。
“一照”即《企业法人营业执照》;“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》;“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
【甘肃中天律师事务所 律师 缑喜兴】
在看房初期就要认证审查开发商是否具备法律所规定的资质条件，及时的发现风险，避免后期无法行使自身合法权益。另外，这个案例还牵扯到一个政府责任的问题，就是说开发商在不具备相关资质的前提下就已经开工建设了，而且楼层都已经盖的很高了才被叫停。政府有关部门在工程建设之初就缺乏相关的监管，职责履行不到位。
双方经过长时间的争论和商讨，荣光·崴廉公馆最终同意为现场客户办理定金退款手续，但就是否全额退还，双方又产生了分歧。据了解，2014年荣光·崴廉公馆的开发商“甘肃鑫雁房地产开发有限责任公司”委托兰州风行房产经纪有限公司为团购组织代理方，代理团购活动及签署诚意金协议书，并表明开发商认可甲方与乙方签署的诚意金协议书及协议书中所确认的优惠条件。而在《荣光·威廉公馆诚意金协议》第三条中，记者看到，这1万元是被定义为兰州风行房产经纪有限公司团购服务费。截止记者发稿时，荣光·威廉公馆共为35名业主办理了5万元定金款的退款手续，但对电商活动收取的1万元团购服务费，开发商坚持不予退还。
【甘肃中天律师事务所 律师 缑喜兴】
关于团购代理费的返还。我国法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任;像荣光·崴廉公馆这样寻找第三方，也就是委托兰州风行房产经纪有限公司为团购组织代理方拓展销售渠道的现象，如果确实有证据表明其代理行为是经开发商授权的，作为荣光·威廉公馆的开发商就应当对兰州风行房产经纪有限公司的代理行为向购房客户承担民事责任，也就是退还这1万元团购服务费。
家园3•15 共话房产维权
陷收房困局 如何维权
数百业主拒绝收房 红星陷维权风波
【解说】2015年《家园》栏目连续对兰州红星国际广场住宅项目因收房引发的纠纷进行了多次报道。其中业主反映的问题涉及延期交房、房屋出现的质量问题、地暖铺设问题、楼道墙面与当初承诺不符、房屋验收手续不全等诸多收房方面的纠纷。红星业主多次到项目地集体维权讨要说法，并一再拒绝收房。
【兰州红星国际广场业主】众业主谈红星房屋的种种问题……
【解说】而最近一次兰州红星国际广场二期业主在维权中表示，因所购房屋未经任何部门验收，不具备法律交房条件而再次拒绝收房。
【主持人】红星国际广场因收房引发的纠纷由来已久，到记者发稿时为止，业主反映的问题也没有得到解决，现在众多的红星业主可以说早已失去了对红星品牌的信任。那么对于收房，缑律师您认为业主该注意哪些问题呢?
【甘肃中天律师事务所 律师 缑喜兴】
业主在收房前主要看这么几个文件，分别是《竣工验收备案表》、《住宅质量说明书》、《住宅使用说明书》《建设工程质量认定证书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《实测面积登记表》。只有具备上述文件，才说明房屋已经具备交付条件，尤其提示您要看原件而不是复印件。其中《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋(包括验收交房必须的文件)，确认无误后再签署收房文件，如果发现房屋质量存在缺陷或者其他设施与合同约定不符的，要及时提出，并留存证据，为今后维护自身合法权益打好基础。
【主持人】
缑律师，通过今天的房产维权案例的分析，您作为在房地产领域从业多年的资深律师，您个人对房产领域的维权都有哪些感触和看法呢?
【甘肃中天律师事务所 律师 缑喜兴】
我认为房地产领域的纠纷，首先从企业的角度：能够反映出部分房企诚信的缺失，守法意识不强，部分房企一味追求经济利益，而忽视社会责任的承担,如果一个房企要想树立品牌长远发展，就应该规范运作。作为作为购房者，在订立购房合同之前，应当通过实地考察、查阅相关资料证件等方式对开发商资信以及预购房地段、土地使用等情况进行核实，及时了解预购房屋存在哪些风险，做到防患于未然。一旦发生合同争议，要有证据意识，积极搜寻有利于支持自己诉求的证据材料，随时做好走诉讼程序的准备。运用法律武器维护自身合法权益。而政府则该对整个房地产领域进行源头管控、过程监管和事后评价，强化各个环节管控。
最后，整个社会诚信体系和相关法律还应进一步完善和健全，有效推进业主房产维权渠道的通畅。
