自2015年兰州市存量房实行资金监管，并实行交易网签后，今年四月，兰州市住房保障和房地产管理局制定并出台了《兰州市商品房预售资金监管规定》，并从2016年4月1日起施行。也就是说，兰州市商品房预售资金也将纳入政府资金监管的范围。那么商品房预售资金将如何实施监管?对于与商品房预售资金紧密关联的房地产开发商、购房者、项目施工方，资金监管规定出台后会对这三方带来哪些影响呢?今天的节目我们将聚焦资金监管新规，关注商品房预售资金监管下的兰州楼市的发展。
为加强商品房预售资金监管，维护预售商品房当事人的合法权益，促进兰州市房地产市场健康有序发展，凡在兰州市城关区、七里河区、西固区、安宁区、红古区范围内新开工的房地产开发项目，其经批准预售的商品房预售资金收存、拨付将实施资金监管。
《兰州市商品房预售资金监管规定》出台——对购房者的影响
该规定中所指的商品房预售资金，是指预售人将其开发的商品房在竣工验收前销售，由预购人按合同约定预先支付的定金、首付款及后续付款(包括预售商品房按揭贷款)等预购房款。而且购房者的预售款将直接存入监管专用账户内。也就是说，该资金监管规定出台后，兰州购房者所支付的商品房预付款将受到监管和保护。
【兰州市民】主要还是(以后)被骗上当的事情(会)比较少嘛，应该起到一个缓和作用再一个供销双方产生的扯皮纠纷就减少了，因为你现在不管怎么你一手房、二手房中间扯皮的很多有这个(规定)可能能减少扯皮的纠纷，对咱们购房者的权益是一种保护嘛。
【兰州市民】如果说像有这样的监管的话 对老百姓来说就很有保障
【主持人】在此次出台的商品房预售资金监管规定中指出，开发商在申请商品房预售许可证时，监管部门、开发商及监管银行三方应当签订《商品房预售资金监管专用账户监管协议书》，并在监管银行设立商品房预售资金监管专用账户。一个监管专用账户对应一个预售项目，资金监管专用账户实行专款专户、专款专存、专款专用。同时，监管账户不得开通任何形式的自助转账业务。也就是说，商品房预售资金不能被开发商挪作它用。
【家园观察员 朱芩峰】就是针对我们老百姓来讲的政府的规定，老百姓来讲是最最最好的，因为至少能保证老百姓一辈子，辛辛苦苦的钱它(不)出现任何损失 ，我们说开发企业不诚信的行为出现的可能性 因为在这几年，你比如说很多地方 比如说我们看到在甘肃的张掖出现，某个开发企业 开发了一段时间资金链紧张完了企业人就消失了，房屋的工程没有完成 老百姓收房又收不了后期的工程验收又完成不了然后导致老百姓，拿了个购房合同 交了钱之后房子拿不走还得还银行贷款 政府(实施资金监管)这种情况之后 我认为就不存在了，老百姓的权益 至少是完全完全受保护的。
【甘肃中天律师事务所律师 缑喜兴】如果这个规定完整的去实施的话，我们相信咱们平时老百姓遇到的一些难心事，可能就会有效的杜绝，比如说买到烂尾楼啊，诸如此类的事情可能就不会发生。
《兰州市商品房预售资金监管规定》出台——对项目施工方的影响
在《兰州市商品房预售资金监管规定》第十二条中规定：重点监管资金实行建设施工合同和工程进度节点相结合方式拨付，并将核准使用资金拨付给与房地产开发企业签约的合同当事人或相关单位。也就是说，商品房预售资金将实行专款专用，项目施工一方的工程款结付将得到保障。
【甘肃中天律师事务所律师 缑喜兴】如果你根据你工程施工的进度，做一个合理的资金的拨付，那么保证了一个工程建设单位资金的到位 ，另外本身国家民工工资的监管上本身就有相应的法律法规，这两个规定在并行实施的时候，既能保证民工的工资合法的发放同时建筑企业的利益，也得到了有效的保证所以出现烂尾楼的这种概率会大大的降低。
【家园观察员 朱芩峰】但是它也是个双刃剑，因为拨付不拨付是在于政府的审批通过之后再拨付，我们的开发企业报没报审批是一个关系，我们的政府审没审批过去，是一个法律关系那在这样的情况下，我可以说我报了政府没审批，那好把所有造成的付款不良因素我可以用一种很巧妙的形式我推给我们的政府 这样来讲的话，如果是一家开发企业在推那无所谓，但按照开发企业资金这么紧张的情况之下有可能他们都会轻而易举的推一推，那么的话我们政府的公信力会受到一定的影响 ，所以我们希望政府在这个环节里面，拿出一个可操作及不丧失公信力的一个工作办法。
《兰州市商品房预售资金监管规定》出台——对地产开发企业的影响
【主持人】从此次颁布的《兰州市商品房预售资金监管规定》我们了解到，商品房预售资金实施政府监管后，专用账户一律实行专款专户、专款专存、专款专用的原则。房地产开发企业不仅不能直接收取购房款，而且还不能随意挪用专户内的资金移作他用。可以说此次对商品房预售资金的监管力度是非常之大的。
【家园观察员 朱芩峰】我在兰州看到的大部分情况来讲的话，我们的工程款 我们的楼基本达到封顶的情况，开发商才逐步付款，但是我们收购预售资金的时候，那好比如说我现在卖房子卖了一个亿了，我楼还没有封顶这一个亿的资金我是可以用的，但目前按照我们兰州市政府的这种监管状况，这个规定之后来讲代表这个资金，其实我是只能用于拨于工程款但我不能挪作它用的，是制约了开发商的其他的投资行为那就代表着什么，现在我们市场里面有很多开发企业 大开发商，小开发商 ，可能大开发商本身运行比较规范的，没有任何问题他会强者越强有的本身运行不规范，它的企业在全面开花的这种企业 会出现什么情况，它的资金链会吃紧本身我们从2015 ，2014 银行信贷政策对开发商不是很支持 它的资金本身很紧张同时，《兰州市商品房预售资金监管规定》 第十一条规定：监管部门应当自受理预售人拨付商品房预售资金申请之日起3个工作日内做出答复。而这一条的规定在实际操作中又能否真正顺畅执行呢?
【家园观察员 朱芩峰】
目前我们开发商在开发过程中，一般开发企业里一般都有两到三个财务人员，它包括银行融资的 款项拨付的，包括进行一些对账的 但是兰州市的开发企业量就非常大了，我们随随便便可以超过两百个我们现在开发企业，在实际开发过程中的时候它实际有600个财务人员在运行着这一个组织或是银行款项的一个拨付行为，在这个拨付的过程中 我们政府将拨付的资金分为重点监管资金和一般监管资金，重点监管资金通俗点讲就是工程款要给施工队要付的费用，那一般监管资金是什么就是除过重点监管资金以外的费用，那好当政府具有监管的拨付的责任的时候，那好我需要拨付的时候我开发商给你打申请，那三天就必须拨付那你还需要审核，你还需要看合同你还需要审批，我认为这样的话兰州的房地产管理部门需要大量的人力、物力去做这样的工作 它要形成一套组织和班子 否则会影响很多的问题。
【甘肃中天律师事务所律师 缑喜兴】那么这个企业运营当中，这个资金都需要监管，那么企业运营当中会出现各种各样的问题 ，这个规定不可能把这个所有的规定都能够规定得特别清楚，所以我们估计我们在实际操作中 可能会遇到这个监管规定还没规定的问题出现面非常的广，我们判断便于这个规定的实施会出现一些实施细则来完善这个规定 便于实际的操作，如果没有实际操作的可能性这个规定是好的但不便于操作这个也是十分令人担忧的。
【主持人】目前，兰州的房地产开发企业我们能看到的，大致有国内一线房企、甘肃本土一线房企，以及兰州本土的中小型房地开发企业。对于资金实力雄厚，财务良性运作，资金拨付规范的国内及省内一线知名房企来说，虽然此次出台的商品房预售资金监管规定会对其产生一定影响。但受此影响最大的，可能还是实力有限、运作还有待规范的中小型房地产开发企业了。
【家园观察员 朱芩峰】
但是对于一些中小型(开发)企业就是致命的，因为中小型企业他在运行过程中，他的资金运作非常非常紧张的 都属于来讲，如果进了一千万的购房款 ，这一千万可能是付了个别的款也就说按照我们的规定来讲的话，专项资金、专项审批、专项使用我们资金的类目，使用的类目还必须要相符，但是在中小型房企的过程中来讲，这些资金我认为一半没做到相符的类目去使用，他们拿资金之后 可能会去做别的事，因为什么，因为他要发展啊，他本来缺资金，他本来要发展，如果这样下来之后 ，如果政府监管之后，这个资金他不能使用之后，他只能做房地产开发，但是目前情况来讲，兰州的土地本来很缺少土地的价格本身就很高，动辄买土地的价格都在一个亿 两个亿 这样的话对一些小型房企来讲的话他的资金，他可能做不到以后的使用过程中他的多元化发展已经受限了，资金拿不出去如果这些钱来讲，他再去拿土地钱又不够，这样实际来讲加速了中小企业的淘汰。
【主持人】《兰州市商品房预售资金监管规定》的实施，从源头上把控了商品房预售资金的收存和使用，保证了资金的安全。对房产领域长期存在的纠纷和矛盾确实起到了有效的遏制，并使之能够得到合理的解决。曾经，对房地产企业的诚信与否，我们或许只能用良心对企业进行拷问。但随着资金监管规定的出台，我们对房企的诚信与否，已经从道德层面上升到了有规可循的政府监管层面。面对资金监管，中小型房企已然走上了生存与发展的风口浪尖;我们的大型房企也不得不重新审视市场，谋求长远布局。而面对资金监管实施过程中将要出现的实际问题，我们的政府监管部门又是否做好了充足的准备?我们希望看到，一个政府监管新规的出台，不仅能有效执行，具备实际可操作性，而且能对市场起到真正的引导作用。对于资金监管下的兰州楼市将会如何发展，家园栏目还将继续关注。
