大地产行业从增量建设进入存量经营模式中国的房地产行业从98年房改开始发展到现在，经历了行业发展最轰轰烈烈的“黄金时代”。在这10余年的发展过程中，房地产开发业务凭借极高的投资回报率以及较低的准入门槛得到了充分的发展，行业逐步成为国家重要的支柱产业，GDP稳定增长的基础。随着增量规模的积累，行业将从“增量时代”进入“存量时代”，建议关注不动产经营、存量交易服务、房地产金融服务以及改造更新服务四个子行业的投资机遇。
物业管理行业概况：传统模式也是个“万亿”的市场截止到2015年末，全国物业管理面积为174.5亿平米，全国物业管理费用总规模约为6500亿，预计未来3年新增物业管理面积将在36亿平米总市场规模将会达到7800亿，2020年前后可达到万亿的市场规模。
多因素助力，龙头公司“跑马圈地”百强房企成长以及市场占有率的增长速度高于行业平均水平。15年市占率达到28.42%，较14年提升8.92个百分点，12-15年TOP10企业市场占有率年复合增速达到38.5%，超过百强企业同期年复合增长率10.44个百分点。借助品牌模式输出和资本并购的助力，行业集中度将加速提升。
收入成本分析：核心能力为“单位管理面积利润贡献率”物业管理行业由于收入确认方式的不同(包干制和酬金制)，毛利率和净利率无法有效的表征公司物管业务的经营效率，应该关注单位物业管理面积的业绩贡献率。成本控制可通过统一的平台建设和服务外包实现。
社区O2O：在传统业务的基础上做“加法”社区O2O是借助家庭和户主对于物业管理平台的黏性，叠加其它的商品以及服务交易功能，是在原有企业的损益表上做加法的过程。凭借社区居民对于物业管理公司的高黏性，在建立统一线上平台后可以嫁接围绕社区生活的服务项目。与其他O2O行业的企业相比，物管公司在用户数量和品牌信任度的基础上，由低附加值的交易向高附加值的业务进行拓展。
物业管理公司的估值方法：平均PE35倍，平均PA47倍根据港股物管公司的估值表现，行业平均PE水平为35倍，平均PA(总市值/物业管理面积)为47倍，PA倍数随着单位管理面积的业绩贡献能力的提升而提升。物业管理行业首次覆盖给与“买入”评级。地产行业维持“持有”评级不变。
风险提示行业基础业务利润率较低，社区O2O行业发展存在不确定性。
