楼市重磅消息不停，CDS来了!而“不赚最后一块铜板”的李嘉诚近三年来连续撤出楼市，近两天已经连续抛出了上海、香港的地产，透露出什么信号?
CDS，中文名是“信用违约互换”。如果用一句简单的话来解释，其实相当于一种借款保险。有了这种产品，当违约事件发生的时候，无论是债权人还是债务人的压力都将大大减轻，可以把责任转嫁给出售CDS的机构。
根据“中国银行间市场交易商协会”今天午后发布的工作动态，情况是这样的：
2016年10月31日，经协会金融衍生品专业委员会审议通过，14家机构备案成为信用风险缓释工具核心交易商。当日，银行间市场共有工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、民生银行、兴业银行、浙商银行、上海银行、中债信用增进等10家机构开展了15笔信用违约互换交易，名义本金总计3亿元。交易参考实体涉及石油天然气、电力、水务、煤炭、电信、食品、航空等行业。交易期限一年至两年不等。
而在此前，财新、新浪网也对这一消息进行了报道，我们可以获知，第一批CDS标的里包括中国联通、中国石化的债券。显然，第一批交易的“参考实体”里面没有包含房地产贷款，或者开发商的债券。
今年9月，当CDS将在中国试行的消息出来后，有自媒体危言耸听地将CDS解读为“做空楼市的重要武器”，并结合CDS当年在美国次贷危机中产生的负面作用，认为中国推出CDS将有以下含义：
1、这意味着楼市已经见顶，银行急需通过CDS将房贷风险转嫁出去。
2、CDS上市交易之后，就给大资金做空楼市提供了抓手，他们可以买入CDS，然后打压楼市获得利润。
总之，CDS一度被渲染。
其实CDS就是一种保险，在贷款、债务等违约的时候给债权人以补偿。有了这种工具的保障，即便在经济不景气的时候，大家也敢于借钱出去，而不是捂紧钱袋造成流动性短缺。所以，这算是一种刺激经济的工具。
如果说通过CDS，可以把几十万亿房贷风险转嫁出去，那绝对是耸人听闻。原因很简单，没有任何一个机构有能力对中国这么大规模的房贷承担保险责任。
至于CDS跟房价的关系，也不单方面的。就如同“T+0”或者“期指”跟A股的关系一样，似乎可以说成是“涨时助涨，跌时助跌”。此外，CDS价格的高低，意味着大家对债务风险的一种判断。如果大家普遍认为资产价格偏高的时候，CDS的价格会飙升，从而给市场带来警示。
另外，CDS也不仅仅影响楼市，还会影响到债券市场，进而成为观察宏观经济的一个重要指标。
中国的CDS业务才刚刚起步，带有实验性。在防范资产泡沫和金融风险的2016年和2017年，这种业务的规模不会太大，影响也不会太大。所以，夸张CDS的影响力，是完全没有必要的。
此外，今天楼市还有一个大消息值得关注：
据“第一财经日报”等媒体报道，国土资源部调控和监测司相关人士表示，既要防范房地产市场快速上涨带来的社会不稳定因素增加，也要防范房地产市场快速下跌带来的金融系统风险。
资深财经人士刘晓博分析认为，“防范房地产市场快速下跌带来的金融系统风险”的确应该引起足够的重视。
这轮房地产政策牛市启动之后，尤其是今年6月之后，市场进入烈火烹油的阶段。调控直到“国庆黄金周”才全面出台，应该说动手略偏晚了一些，但随后的调控不断升级，从地方政府迅速上升到央行、银监会、证监会层面。这种短时间内多部门出手、多项政策叠加式的调控，很有可能诱发金融风险，对此不得不防。
另外，报道还透露了一组重要数据：
今年1-9月，全国房地产用地供应7.10万公顷，同比减少7.8%。分地类看，住宅用地供应4.79万公顷，同比减少8.4%;商服用地供应2.32万公顷，同比减少6.6%。
报道称：2016年的房地产用地供应量可能连续第三年下跌，甚至可能创下2010年以来新低。最近几年的土地供应量情况是：
2015年全国房地产用地供应12.0万公顷;
2014年全国房地产用地供应15.1万公顷;
2013年全国房地产用地供应20.32万公顷;
2012年全国房地产用地供应16.56万公顷;
2011年全国房地产用地供应为16.91万公顷;
2010年全国房地产用地供应15.42万公顷;
2009年全国房地产用地供应 10.91万公顷;
所以，未来在局部出现住宅短缺的情况，是完全有可能的。这组宏观数据，可以跟万科在三季报里发出的警告相互印证。
万科说，在他们监控的14个热点城市里，新房可售库存(已取得销售许可而尚未售出的面积)进一步下降至0.98 亿平方米，为 2011 年年底以来最低水平，库存去化周期只有 5.7 个月。
楼市调控再加码，反正李嘉诚又又又先跑了!!
继10月28日上交所明确房地产公司债券分类监管的标准后，深交所也于日前发布相关标准，收紧房地产公司债。
在《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》中，深交所同样对房地产“基础范围+综合指标评价”的监管标准，并规定了房地产企业应合理审慎确定募集资金规模、明确募集资金用途及存续期披露安排。同时，监管函同样明确房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地。
这是什么意思呢?
就是说房地产企业如果要通过自身发债(公司债)来融资，那么融到的钱是不能用来买地的!而且融资的规模等都会收到监管。
据Wind资统计，今年(截至10月31日)以来房企发行公司债数量747只，发行额7877.24亿元。而去年同期只发行237只债券，发行额2956.18亿元，相比增加了一倍有余。显然交易所地产新规对于杠杆较为紧张的地产企业而言影响比较大，加大了房企再融资压力。这也暗示了监管层意在进一步去杠杆。
根据中信建投的统计，剔除上市房企来自销售端的定金及预收款、个人按揭贷款，仅从开发端的渠道来分析，上半年全国开发商到位资金结构分别为：银行贷款占比25%、自筹资金占比达到63%、非银金融机构贷款4%、其他渠道8%，较高的自筹资金占比与当前公司债发行井喷、大体量的基金信托等非标融资余额的情形较吻合。所以监管层希望遏制房企之前较为宽松的自筹资金拿地。
同样，广东省房地产行业协会数据显示，今年前三季度，广东房地产企业到位资金12647.14亿元，同比增长27.5%，其中自筹资金达3301.34亿元，增长17.1%。虽然资金结构处于同期有利的状态，但广东省房协坦言，随着调控政策的出台和信贷的收紧，未来融资形势不容乐观，预计第四季度开发企业的整体资金状况指标将有所回落。
数据显示目前龙头房企的净负债率水平从2013年末的49%下降至2016年年中的33%，海通姜超认为，房地产企业分化将加剧，大型房企缓冲能力强于中小企。大型房企资金量较充足，偿债能力状况较好，对销量下滑的缓冲能力较强。且本轮地产周期中多数龙头企业拿地有节奏，存货销售比普遍较低，未来去库存压力不大。中小型房企整体状况劣于大型房企，资金链脆弱，对销量下滑的缓冲能力较弱。
所以到这里我们可以看到中央的调控是步步为营的，第一步地方政府联合央行分支机构限购、限贷;紧接着央行联合银监会收紧热点城市的房地产贷款;现在再出招治开发商，收紧房企融资。
内地调控风雨欲来，李嘉诚选择先撤退!
10月31日，有市场消息称，长实地产此前出售的香港中环中心物业75%权益已临近最后拍卖，最终将以357亿港元的价格售予中资机构。
“李超人”一直以非凡的判断力著称，但是他最近却频频出手。除了香港中环的物业，10月26日晚，长江实业地产宣布以200亿元人民币(约合230亿港元)卖掉上海陆家嘴的“世纪汇”综合体。这次交易将给长实地产带来54.3亿元人民币(约合62.2亿港元)的收益。界面新闻记者了解到，“世纪汇”的买主为中国人寿。
2014年至2015年，李嘉诚通过转让资产或其他方式套现近800亿元人民币，并且将旗下的公司注册地由香港迁往了开曼群岛和百慕大群岛等知名的离岸金融中心，外界将此解读为从内地撤资。
而早在2013年，李嘉诚接受南方周末采访时，就明确表示：不赚最后一个铜板!
他说，“我做生意的原则，一方面是对于债务和贷款问题要非常小心，如履薄冰。另一方面，我在地产经营上步步为营。如果地产价格太高，到老百姓买不起的时候经营就有风险了。我不会冒险去赚最后一个铜板。”
所以现在是最后一个铜板的时候了么?
今年7月份开始，位于香港皇后大道中的中环中心75%权益就被传获200亿港元洽购，但长实地产方面当时却表示该大厦每年都经常有人问价，并重申“现时并无计划出售”。但此后却多次传出项目售价已由最初的200亿港元升到了300亿港元再进一步到了348亿港元。
9月27日又有市场消息指出，中环中心最新获星洲基金亚腾资产管理(ARA)洽商中，出价高达373亿港元，平均每尺30574港元，且准买家有意购入后再将物业分拆出售。
不过在目前中环中心出售事宜尚未得到长实地产方面的确切消息之时，10月26日，长江实业地产有限公司即宣布，与李嘉诚海外基金会将以200亿元代价出售双方共同持有的上海世纪汇广场全部权益，交易双方已于当日订立买卖协议。长实地产称，董事会认为出售事项能使公司变现在目标集团及物业的投资。
买方是一家为此次收购而特别设立的特殊目的公司，将由ARAAssetManagementLimited管理。而买方母公司由一间实力雄厚的保险公司持多数股权，有市场消息则指，买家或为中国人寿旗下公司。
如果出售成功在新一轮房地产调控后的一个月内李嘉诚将套现500亿元左右。
从三年前李嘉诚就一直出售手中持有的物业。
2013年10月，李嘉诚将一年前刚刚收购的东方汇经中心OFC出售给交通银行，出售价为90亿港元;
2014年8月11日，李嘉诚持股7.84%的新加坡房地产基金亚腾资产出售上海黄浦江西岸虹口区的一幢写字楼——盛邦国际大厦，交易作价约达15.4亿元;
2014年4月8日，李泽楷宣布把位于北京三里屯的地标建筑盈科中心出售，售价约57.5亿元;
2014年5月29日，李嘉诚旗下的长和投资全部出售已持股多年的的长园集团股权，从当年1月起，长和投资就开始了减持行动，不到一年半的时间内已经减持了30%的股份;
2015年2月，长江实业旗下公司以5.2亿元人民币出售位于香港新界的商业地产物业盈晖荟;2015年6月9日，李嘉诚旗下电能实业以售价61.4亿人民币的价格，向卡塔尔投资局旗下全资子公司出售港灯16.53%的股权。
李嘉诚从房地产业撤资路径明显，3年来累计套现近800亿元。
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