楼市多方面调控仍在各大城市上演，北京、上海也在加紧推动住房租赁市场，租售并举成为政策支持的新风口，能否给房价降温，是否会带动房租上涨，值得关注。
北京、上海楼市又有新变化
近日，北京市住建委联合市发改委等部门联合发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》公开征求意见，备受关注的北京住房租赁新政终于出炉。
继浦东张江、嘉定新城以底价拍出两幅只租不售的租赁住宅地块后，近日，上海又将静安区市北高新板块的两幅商业用地调整为四类住宅用地(R4)，也就是租赁住宅用地，拟为园区就业人口供应近千套租赁住房。
北京、上海作为国内城市的龙头和风向标，其对楼市进一步调整方向备受全国关注。此外根据《上海市住房发展“十三五”规划》，未来上海还将在以下区域推出租赁住房用地，这些区域包括：一，就业集聚地区，如陆家嘴、徐家汇等服务业集聚区，张江、紫竹等科技研发集聚区，临港等产业板块制造业集聚区。二，交通便利地区，在轨交换乘枢纽、站点周边。另外，上海还将出台存量商办用房转型为租赁住房的有关意见，多渠道增加租赁住房供应。“十三五”时期，上海预计新增租赁住房用地1700公顷、新增供应租赁住房约70万套。
一线城市房租会上涨?
首先从大的方面来看，房租与经济、通胀、供需有关。随着经济持续向好，一线城市外来人口众多，租房需求较旺盛。此外货币贬值和收入的增加，房租长期处于上涨中是必然。Wind资讯统计显示，从中原地产二手住宅租金指数来看，以2004年5月份租金为基数100，到2012年底，上海二手房租金指数为153.5，即9年上海住宅租金上涨53%，同期北京上涨51%、深圳上涨25%、广州上涨43%。
而从2013年开始，房租开启快速上涨，不到5年时间，上海房租在2012年的基础上最高又上涨了近70%，随后有小幅下跌。目前在2012年房租基础上涨50%，其他三个一线城市也都在2012年基础上再度上涨，北京涨30%、深圳涨49%、广州涨22%，基本都处于历史最高位。即最近4年多，四个一线城市房租都出现急速上涨，但涨幅最大的上海已经开启回落，而且短线形成下跌趋势。可见房租由供需影响较大，当房租上涨到一定高位后，回落也是必然，租售同权改变房租趋势，大幅上涨可能性不大。
北京、上海楼市迎新风口，房租上涨、房价下跌“跷跷板”现象会现? '>
其次政策上，租售同权最先受益的肯定是有优质教育资源的区域，但政策设计合理，引起房租大幅上涨可能性也不大。如北京租售同权中限制条件较多，承租人为本市户籍无房家庭，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育;承租人为非本市户籍家庭的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息，以及北京市关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定，依法申请办理其适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续。因此真正能满足这些条件的租房人群或不多。
此外最终本质上，大家争抢的还是落在优质学区上，即使在优质学区地租房满足上述条件，适龄子女可以在该区接受教育，但并不能保证就能上该区的名校。因为租房和购买学区房还是有差异，租房子女上学在该区内调配，如果学位满了，还会协调到其他学区。而对于优质名校来说，其资源有限，本身争抢的人就众多，学位爆满了。因此从现实和政策上，希望通过租房来争取到优质资源的可能性极小，而这些区域基本是配套完善，处于较好地段等，目前房租高就已经存在。在租售同权没有带来实质性资源争夺效果下，哄抢租房，房租再度大幅上涨可能性也不大。政策基本上为工作和住所平衡而设立的，即投机性租房出现的概率小。
租售同权带动房价下跌?
政策利好能否带动租房人数增加，买房人数减少，导致房价下跌呢?目前来看可能性也不大，首先大家对买房和租房的观念上短期还是难以改变，有实力买房的人群，仍以买房为主，没实力买房的人群，即使房价有所下跌，仍然买不起，大环境短期不会改变。
其次从租售价格上看，一线城市尽管房租不断上涨，但对于过高的房价，租售比却在持续下降，即租金上涨远远跑不赢房价的上涨。Wind资讯统计显示，四个一线城市租售比一直处于下降通道中，目前最新租售比在1.37%~1.67%之间，创历史新低。
可见买房仍是资产保值增值的典型，能买则买仍是趋势。而对于房屋出租人来说，租金回报率只有1%-2%，在房价日益高企的发展过程中，卖房子回报率要大得多。同样开发商也不愿意建租赁类房屋，只愿意卖房子。在市场经济下，资金肯定仍是向收益高的地方流动。即使在政策影响下，租房市场形成必然也需很长时间，短期对房价影响肯定不大。
此外租售同权下，政策上也不可能形成绝对的同权，比如买学区房子女上优质名校的概率必然还是比租学区房概率大的多，这种权益不对等，对大家来说，必然还是能买肯定不会租，因此期望通过大家转变观念，租房人群大幅增加，买房人群大幅减少来降低房价还需要很长一段时间。
楼市长期机制逐渐显现
2016年年底，中央财经领导小组第十四次会议强调，要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，分类调控，地方为主，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，形成长远的制度安排，让全体人民住有所居。
进入2017年，中国房地产市场迎来一场剧烈的变革。热点城市相继步入以限购、限贷、限价、限售、限商为核心的“五限”时代，房价过快上涨势头得到遏制。全国已有超过60个大中城市，出台了多达160多次各类房地产约束性调控政策。与此同时，随着多地发文壮大租赁市场，调整土地供应政策，楼市长效机制开始破冰，轮廓正逐渐显现。
“我国房地产调控思路已从短期走向长期。”中国房地产业协会法务部主任康俊亮表示，从房地产行业本身来看，长效机制已在路上。包括住房登记信息、土地登记信息全国联网，建立完善的、市场化的住房租赁制度，建立分类调控的土地供应机制及土地供应结构，以及正在立法中的房地产税制度。
康俊亮说，信息联网、房地产税是基础性的制度，通过信息联网可以掌握基数，提高今后政策的针对性及有效性，房地产税对抑制过度投资及投机有直接的调节作用;土地供应、租赁制度将确立市场与保障双轨制的前提下，实现住房市场与住房保障的有效融合。
