尽管我国城市化率跨过了50%大关,人口集聚度却不够。因此,新一轮住房制度改革,首先要让2.7亿城市常住外来人口逐步落户城市,并享有等同于户籍居民的公共服务,这就要求在市民化的同时,各级政府要加大公共服务供给规模和均等化力度。
本周的中央政治局会议,具有重要的时间节点意义,除了为即将召开的中央经济工作会议定调,也是为国家十三五规划开局谋划,更是为时隔37年之后再次召开国家城市工作会议打前站。三重指向刚好统筹了我国在短期、中期和长期内的经济发展战略,即短期要保持经济增长在合理区间、中期全面建成小康社会、长期内以新型城镇化夯实内需增长。
房地产作为国民经济基础产业、先导产业、民生产业,自然贯穿于短期、中期和长期经济发展战略中。短期看,加速楼市去库存是保持经济增长在合理区间的应有之义;中期看,全面建成小康是十三五经济社会发展的目标,而通过住房等公共服务均等化、外来人口市民化来加速推进供给侧改革,则是分享改革红利、实现小康的重要途径;长期看,城市化率达到50%以后,城市化要挥别土地城市化、半城市化,走向提高城市集聚能力、构建内需驱动的新阶段。
今年以来,楼市库存高压警报不断升级,对火爆了10多年的房地产开发投资、新开工和土地市场形成骤然降温的效应,这对于稳定固定资产投资、平滑去产能、避免系统性金融风险的冲击,已构成了短期内的最大不确定风险。因此,近期国家领导人连续对去库存做出重要指示。同时,在11月中央财经领导小组会议上,针对加强供给侧改革部署了四项措施,其中就包括化解楼市库存。
这意味着,楼市去库存并非像以往一样,在需求端刺激可化解,而是要在供给端释放要素活力、释放有效住房需求,途径就是通过户籍制度改革,提高外来人口市民化比例,将新市民纳入城市社会保障、住房政策的范畴,降低新市民城镇化的成本。目前,城镇化率达到53%、城镇户籍居民人均住房面积达到35平方米,过去10多年基于户籍居民房改带来的住房需求高潮已过。
由此,基于刺激购房需求为主的楼市政策和制度,也到了需要彻底革新的时候了,这就是本次中央政治局会议提出的推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,也是十三五规划建议提出的深化住房制度改革。新住房制度下,住房需求的主体是外来常住人口,解决住房需求的途径是供给侧改革,而非需求侧刺激,如实现外来人口市民化、降低购房成本;市政设施建设要与住房供应同步推进,而并不是单纯的造城。
继1998年房改之后,重提住房制度改革,是我国城市化和经济增长进入转折点倒逼所致。本世纪以来,我国GDP能以平均10.7%的超高速增长,入世红利叠加住房市场化红利,驱动由制造业、房地产、基建为主的固定资产投资年平均25%左右的增长是主因,表象就是城镇化率以年均1.5个百分点快速增长。而在上世纪50至70年代的西方国家快速城镇化时期,城镇化率年均增长仅0.6个百分点。
不过,由于2012年以来我国劳动人口每年减少200至300万,加上外来人群仅作为生产要素存在,城市政府不对外来人口提供公共服务,劳动力成本快速上升,出口导向的制造业优势开始减退;同时,城镇户籍居民基本住房需求满足后,房地产高增长结束,也就无法消化过剩的制造业产能;此外,制造业和房地产下滑,地方政府供给基础设施也越来越力不从心。
因此,十三五及未来,我国经济增长下台阶,城镇化增速下降是必然的。按国际经验,城镇化增速放缓必然伴随经济增速下台阶。日本城市化平均增速从1946至1973年的1%降到1974至1983年的0.32%,经济增速也相应从9.4%降至3.7%;德国城市化平均增速从1950至1969年的1%降到1970至1979年的0.16%,经济增速也从7.9%降到3.1%;韩国城市化平均增速从1953-1995年的1.3%降到1996-2008年的0.25%,经济增速也从8%降到4.6%。
城市化放缓伴随经济增速下台阶,事实上是第二产业增加值占GDP的比重下降,但同时,第三产业增加值占GDP的比重全面提升,现代服务业成为未来经济增长的新动力。后者是在城市化率达到50%以后,人口和产业在城市集聚,推动产业转型和升级的结果。因此,即便经济增速下台阶,但增长质量更高了。
不过,尽管我国城市化率跨过了50%大关,人口集聚度却不够,这突出表现在已经去城市就业的外来人口始终无法在城市集聚,因为这些人群难以落户城市,无法享受城市公共服务,加上长期作为低廉生产要素存在,无力支付自我城市化的成本。因此,即便交通通信、文教娱乐、医疗保健等现代服务业已崭露头角,但因体量弱小无法填补传统产业去产能留下的空白。
提高城市的集聚程度,关键就是要让外来人口能够像户籍人口一样,享受城市的公共服务。因此,新一轮住房制度改革,首先要让2.7亿城市常住外来人口逐步落户城市,并享有等同于户籍居民的公共服务,这就要求在市民化的同时,各级政府要加大公共服务供给规模和均等化力度。外来人口安定下来以后,衣食住行的需求接踵而来,基于支付能力以及过往对城市的巨大贡献,他们享有公平住房权,应该被纳入住房保障的范畴,政府要帮助他们实现住有所居,比如公积金政策要覆盖到新市民、降低新市民购房首付比例、加大对外来人口购房的货币补贴,这是新一轮住房制度改革要考虑的内容。
