“十三五”规划发展目标提出，就业、教育、社保、医疗和住房等公共服务体系更加健全和均等化;其次，规划提出，户籍人口城镇化率加快提高，深化住房制度改革，加大城镇棚户区改造。这意味着，未来住房将凸显其民生属性，房地产发展的空间也要在城镇化中挖掘。新型城镇化既与住房制度改革密切相关，又是创新动力的核心要素。
城镇化或造就“白银十年”
中共十八届五中全会的相关决议对楼市影响深远。全会通过“普遍二孩”政策将有力带动住房改善消费;全会提出坚持绿色发展，有望对绿色环保建材的使用有进一步的推动;而全会强调的新型城镇化建设，也对整个房地产市场的走向起到关键性的作用。
全会提出，坚持协调发展，必须牢牢把握中国特色社会主义事业总体布局，正确处理发展中的重大关系，重点促进城乡区域协调发展，促进经济社会协调发展，促进新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展，在增强国家硬实力的同时注重提升国家软实力，不断增强发展整体性。
中指院发布的《未来十年(2011~2020)中国房地产市场趋势展望》报告显示，城镇化进程强力推动首次置业等刚性需求。未来十年，我国城市化率将以年均1.1个百分点的速度提升，每年新增城镇人口约为1700万人，以人均30平方米住房面积计算，新增住房需求将超过50亿平方米，再考虑租赁住房人群购房，首次置业需求共计约为81.9亿平方米，占总需求比重达52%，刚需将继续成为市场主流。由此，业内人士预计，在经历了十余年的“黄金时代”后，中国房地产借由国家推进新型城镇化战略的机遇，将迎来行业转型升级、市场巨大发展的“白银十年”。
新型城镇化带动去库存
城镇化是分享改革红利、实现小康的重要途径。按常住人口算，我国城镇化率已接近55%，但2013年户籍人口城镇化率仅35.9%，其中有2.5亿农民工已在城镇却没有户口。要实现小康，首先要让在城镇有稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户，并与城镇居民享有同等权利和义务。
因此，“十三五”规划提出户籍人口城镇化率加快提高。一方面，该提法旨在让更多的非户籍居民成为户籍居民，享受户籍居民才能享受到的公共服务，主要包括子女教育、医疗养老和住房保障。在这里，住房是作为城镇基本公共服务的地位出现的。也就是说，在城镇常住的人群，有权利获得最基本的住房保障。另一方面，该提法旨在规避过去“土地城镇化”，实现“人的城镇化”。
在“十三五”期间，如果外来人口入户比例能够大幅度地提升，实现人口城镇化率从目前的35.9%提升到45%，将增加1.3亿城镇户籍人口，城镇户籍人口增幅为26.5%，而城市户籍总人口将达到6.3亿。这不仅能够有效地消化楼市待售库存，而且也将使得整体消费上一个台阶，对于“稳增长”来说意义重大。
中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞看来，中国房地产业正在进入一个新的发展阶段，即从城市存量人口消费为主向外来人口消费为重点转变;从注重住房数量、面积向注重质量和功能转变;从政府过度干预向市场决定转变。他认为，在新型城镇化背景下，住房制度改革的核心是以人为本。要探索建立包括“多元发展”的住房产权体系;政府保障、开发商、合作社、业主多元竞争的开发体系;完善住房租赁制度体系等等。
