3月24日，财政部、国家税务总局下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，明确将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围，新政将从5月1日起实施，其中房地产行业税率为11%。
当前，珠海房地产市场交易较为活跃，此次“营改增”必然将对房产交易带来一定影响。记者采访了解到，总体来说，新政有利于降低房地产行业税负，并有望刺激写字楼去库存，而市民交易二手房的税负也将略有下降。
房地产行业整体税负将降低
珠海景泽房地产有限公司董事唐铁军表示，即将实施的“营改增”对于房地产行业是一个好消息，规范了房地产市场的发展，有利于降低房地产行业的整体税负。“以前由于各项税费不够明晰，增加了房地产企业经营负担。改革以后，对企业来说，赚多少钱交多少税，应该说更加合理。”
在此次新政策中，土地成本可列为抵扣项，唐铁军表示，对于房地产企业来说，原来通过较低价格拿到的土地，在“营改增”前土地增值部分收取的税负较高，现在土地成本可以抵扣，征收的是增值部分的税费，也更加合理。
“另外，企业购置不动产可以进行抵扣，对于企业购置不动产、改善工作环境具有鼓励作用。”唐铁军说。
珠海左岸房地产顾问有限公司董事李炳亮认为，“营改增”的直接影响主要在开发商层面。对开发商而言，越是高售价、低成本的产品，纳征税率及绝对值可能越大，反之越小。“这对抑制高房价地区房价上涨有积极作用，而在低房价地区由于差额较小，纳税也较少，则有助于降低企业成本、加快去库存进度。”
百万元二手楼交易可省2400元
按照《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
这一政策有望减轻市民交易二手房的税负。以在珠海购买一套2年以内、房价总额为100万元的二手房为例，按原规定应缴纳5%营业税(不含附加税)即5万元。“营改增”后计算缴纳增值税时，因为增值税的价外税属性，即100万元是含税价，所以计税方式为100÷(1+5%)*5%，约4.76万元。两者相比，二手房交易缴纳增值税比营业税节省约2400元。
另外，本次新政的实施细则打消了此前市场对“营改增”利空持有年限长、增值幅度大的房产的担心，对持有2年以上的物业免征增值税。
或促进写字楼“去库存”
《营业税改征增值税试点有关事项的规定》要求，适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%，抵扣范围比此前有所扩大。
业内人士认为，该政策执行后，企业购入不动产可抵扣，不仅产生直接减税效应，还可间接促进不动产流通，对珠海写字楼销售或有促进。
据了解，目前珠海办公楼、商业物业存量较高。根据相关行业人士统计，未来三四年，珠海已规划、报建、施工的写字楼存量在200万平方米以上，但近年来珠海每年对写字楼的消化量在10万平方米左右，去库存压力较大。
“新增不动产投资被纳入抵扣，这对企业购入并持有写字楼、商业地产具有鼓励作用，将有利于降低城市写字楼等产品的整体库存。”唐铁军说。
