在清算土地增值税过程中,有产权的车库(位)如何征税? 答:房地产开发企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的地下车库(位),出售并办理产权证的,计算土地增值税时,应按非住宅类计算收入,并准予扣除成本、费用,其成本包含土地成本。 在清算土地增值税过程中,无产权的车库(位)(含人防车位和非
在清算土地增值税过程中，有产权的车库(位)如何征税?
答：房地产开发企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的地下车库(位)，出售并办理产权证的，计算土地增值税时，应按非住宅类计算收入，并准予扣除成本、费用，其成本包含土地成本。
在清算土地增值税过程中，无产权的车库(位)(含人防车位和非人防车位)如何征税?
1.无偿移交
房地产开发企业按政府规定建设的地下人防工程改造的地下车库(位)和非人防车库建成后，无偿移交全体业主所有或无偿移交政府的(以产权转移登记、公证部门公证或经由主管税务机关在房地产项目醒目位置公告全体业主知晓为判断依据)，视同公共配套设施处理。即建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。
2.有偿移交
根据《湖南省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》第八条规定：人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，战时由县级以上人民政府统一调配使用。因此人防车库(位)和非人防车库(位)在计算土地增值税时没有区别。
(1)根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二节第三十八条第六款规定：未依法登记领取权属证书的不得转让。因此房地产开发商如果没有在住建委办理车库初始登记，拿到车库的栋证，就不具备转让车库的条件，不论签订什么合同，开具什么票据都不应视为车库产权的转让。在土地增值税处理中，不计算收入，不扣除成本、费用，不征收土地增值税(车位使用费也不按房产租赁征房产税)，其成本计算时不分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费。
(2)如果房地产开发商签订车库(位)销售合同、开具销售发票并款项已付，房地产开发商在签订合同后补办相关手续，办理了车库(位)初始登记，拿到车库的栋证，可以认定车库(位)销售行为成立。土地增值税按有产权的车库(位)处理。
在实务中，很多纳税人对土地增值税预征与核定相关问题存在诸多疑问，例如土地增值税预征率是多少?土地增值税核定征收率是多少?如何计算预征土地增值税税额?为了便于各位纳税人理解掌握土地增值税预征与核定相关规定，小编精心准备了8个问题，具体内容如下：
问题一：预售房地产所取得的收入是否申报纳税?
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十四条关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题相关规定：
“根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补;当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。”
问题二：土地增值税预征率是多少?
根据 《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)第二条规定：
“除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。”
例如 某房地产开发有限公司2018年5月预售住宅与非住宅项目共计取得不含税收入8000万元，其中预售住宅取得的不含税收入为5000万元，该住宅项目容积率均大于1，预售非住宅项目取得的不含税收入为3000万元。该地区属于东部省份，当地规定：容积率大于1.0(含)的住宅项目，土地增值税预征率为1.5%;容积率小于1.0的住宅项目，土地增值税预征率调整为3%;非住宅项目，土地增值税预征率为3%。那么，该公司应预征土地增值税多少元?
预售住宅应预征的税额： 5000*1.5%=75万元
预售非住宅应预征的税额：3000*3%=90万元
共计：75+90=165万元
问题三：营改增后，土地增值税预征的计征依据是否为含税收入?
根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条关于营改增后土地增值税应税收入确认问题规定：
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;
适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
问题四：如何计算预征土地增值税税额?
例如、2018年5月某房地产开发有限公司销售商品房时，取得了预收款了1100万元(含税收入)，该公司所在地适用的土地增值税预征率为3%。那么，该公司应缴纳预征土地增值税多少元?
第一步、计算企业取得预售款预缴的增值税
1100万÷(1+10%)*3%=30万元
第二步、计算土地增值税预征的计征依据
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
=1100-30
=1070万元
第三步、计算土地增值税预征税额
土地增值税预征税额=土地增值税预征的计征依据*预征率
=1070*3%
=32.1万元
问题五：土地增值税核定征收的情形有哪些?
根据 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第七条“土地增值税的核定征收”相关规定：
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;
(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;
(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;
(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;
(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
问题六：土地增值税核定征收率是多少?
核定征收率原则上不得低于5%。
根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)第四条“规范核定征收，堵塞税收征管漏洞”相关规定：
核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。
问题七：土地增值税核定征收税款如何计算?
应缴税款=转让房地产收入(不含增值税)×核定征收率
例：2018年5月，税务机关对某房地产开发企业实施税务检查，该公司开发的产品均为普通住宅。经检查发现该公司虽设置账簿，收入总额可以确定但成本费用凭证等扣除项目资料残缺不全，难以确定扣除项目金额。经核查确认后，该公司不含增值税的收入为18亿元，当地规定核定征收率为7%。那么，该房地产公司应如何缴纳土地增值税?
应缴税款=转让房地产收入(不含增值税)×核定征收率
=18亿*7%=1.26亿元
问题八：核定征收纳税期限如何确定?
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十六条关于纳税期限的问题条款规定：
根据条例第十条、第十二条和细则第十五条的规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让(即过户及登记)手续之前。
国家税务总局甘肃省税务局
关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告
国家税务总局甘肃省税务局公告2018年第10号
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)等有关规定，对我省土地增值税预征率、核定征收率予以调整，现将具体内容公告如下：
一、从事房地产开发的纳税人转让房地产取得的收入，均应按规定的预征率预缴土地增值税。
二、除保障性住房(各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房)暂不预征土地增值税外，其他房地产按以下预征率预征土地增值税：
(一)兰州市城关区、七里河区、西固区，兰州经济技术开发区，天水市秦州区、麦积区，嘉峪关市及其他地级市政府(不包括临夏州、甘南州)所在区的普通住宅为2%，非普通住宅为3%，其他类型房地产为5%。
(二)临夏州、甘南州、兰州新区及不属于第(一)款的其他县(市、区)普通住宅为1%，非普通住宅为1.5%，其他类型房地产为4%。
三、在土地增值税清算中，依照法律、行政法规的规定应当设置账簿但未设置的;擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，按以下核定征收率征收土地增值税：
(一)兰州市城关区、七里河区、西固区，兰州经济技术开发区，天水市秦州区、麦积区，嘉峪关市及其他地级市政府(不包括临夏州、甘南州)所在区的核定征收率调整为：
1.普通住宅5%;
2.非普通住宅为7%，
3.其他类型房地产为9%。
(二)临夏州、甘南州、兰州新区及不属于第一条的其他县(市、区)核定征收率调整为：
1.普通住宅为5%;
2.非普通住宅为6%;
3.其他类型房地产为7%。
四、本公告自2018年7月1日起执行，有效期为5年。《甘肃省地方税务局关于进一步加强房地产税收管理有关政策问题的通知》(甘地税发〔2011〕57号)同时废止。
特此公告。
附件：1. 甘肃省土地增值税预征率表
2. 甘肃省土地增值税核定征收率表
国家税务总局甘肃省税务局
2018年6月15日
政策解读
关于《国家税务总局甘肃省税务局关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告》的政策解读
一、《公告》出台的背景
为了规范土地增值税征管工作，甘肃省地方税务局下发了《甘肃省土地增值税预征办法》(甘地税函发〔2006〕206号)、《甘肃省地方税务局关于进一步加强房地产税收管理有关政策问题的通知》(甘地税发〔2011〕57号)等文件，近几年，税务总局层面也相继出台了一些土地增值税政策文件，需要我省进一步规范和完善土地增值税管理。鉴于此，为促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，加强对房地产行业的税收管理，充分发挥土地增值税的调控作用，《公告》对全省2011年确定的土地增值税预征率、核定征收率进行了调整。
二、《公告》的主要内容
《公告》明确了甘肃省内不同区域土地增值税的预征率、核定征收率。
(一)土地增值税预征率
1.兰州市城关区、七里河区、西固区，兰州经济技术开发区，天水市秦州区、麦积区，嘉峪关市及其他地级市政府(不包括临夏州、甘南州)所在区的普通住宅为2%，非普通住宅为3%，其他类型房地产为5%。
2.临夏州、甘南州、兰州新区及不属于第(一)款的其他县(区、市)普通住宅为1%，非普通住宅为1.5%，其他类型房地产为4%。
(二)土地增值税核定征收率
1.兰州市城关区、七里河区、西固区，兰州经济技术开发区，天水市秦州区、麦积区，嘉峪关市及其他地级市政府(不包括临夏州、甘南州)所在区的核定征收率调整为
(1)普通住宅5%;
(2)非普通住宅为7%，
(3)其他类型房地产为9%。
2.临夏州，甘南州，兰州新区及不属于第一条的其他县(区、市)核定征收率调整为
(1)普通住宅为5%;
(2)非普通住宅为6%;
(3)其他类型房地产为7%。
三、《公告》的执行时间
本公告自2018年7月1日起执行，有效期为5年。《甘肃省地方税务局关于进一步加强房地产税收管理有关政策问题的通知》(甘地税发〔2011〕57号)同时废止。
房地产开发项目的土地增值税清算审核中,工作量最大、难度最高、对清算结果影响最大的就是工程成本的审核，而且专业性和政策性强，审核工作量大，审核结果对工程项目影响深远。
房地产企业土地增值税清算，一定要了解税务机关的审核要点。在土地增值税清算中，开发成本的审核是中心环节，主要分为以下几个步骤：
确认项目总计税成本
审核项目明细账、记账凭证、原始发票、工程合同等开发成本相关资料，确认项目总计税成本。需要注意以下几点：
1. 由于土地增值税计税成本的口径与会计成本不一致，首先要审核开发成本的入账范围，将不属于在开发成本中列支的支出剔除。以下支出不允许计入土地增值税计税成本：施工企业的水电费;未代扣税款的境外支出;土地出让金的资金占用费、滞纳金;物业启动经费;招标服务费;业务招待费;咨询审计费;管理及销售人员工资;精装修中可移动家电成本;红线外支出;非清算项目支出等。
2. 审核开发成本抽凭明细表。清算实务中，税务机关抽查比例特别高，部分地区甚至要求开发成本记账凭证100%检查，是整个审核工作量最大的部分。通过对记账凭证及后附发票、支票根等原始凭证的审核，将会计成本中取得不合规票据(如白条、资金往来发票、串行业发票、非本公司发票等)的部分扣除，减少清算的计税成本。
3. 审核项目合同台账，分类汇总合同金额，与开发成本金额核对。在清算实务中，土地成本的确认口径比较严格，土地出让合同金额、土地出让金票据与开发成本土地成本会计记录必须一致，否则按照三者孰低原则确认计税成本。拆迁补偿费计税成本与土地出让金确认原则一致。
建筑安装、基础设施等其他工程类合同，需对大额合同的真实性、合法性、相关性进行审核，应提供与合同相关的招标文件、工程洽商、变更审批单、工程结算单等相关资料，作为成本真实发生的支持性证据。
4. 开发成本中利息支出的特殊规定。 按照会计准则及税法的相关规定，在项目竣工备案前发生的利息费用计入开发成本，竣工备案后计入财务费用。清算中，允许扣除的利息支出，必须同时符合专项借款、金融机构借款、不超过商业银行同类同期贷款利率三个条件，房地产企业实际发生的利息费用大部分不允许扣除。因此，一般企业都按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。
确认总计税成本是否合理
当项目总成本确定后，一般通过比较法对其合理性进行判断。首先，与企业内部的概(预)算成本进行比较，若出现异常超支差异，则需提交书面差异情况说明。其次，与行业同类项目的平均成本进行比较，若单位面积开发成本(不含土地成本)明显偏高，则需提供书面说明书。
北京市曾对百家房地产开发企业建设毛坯房的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用(以下简称四项成本)进行了调查统计。在此基础上，北京市地方税务局于2009年制定了土地增值税清算项目分类房产单位面积四项成本核定表。在清算实务中，清算项目的四项成本扣除额明显高于核定的扣除金额标准，又无正当理由的，按照《北京市地方税务局关于土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知》(京地税地〔2009〕245号)的规定进行核定扣除。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 国税发[2009]31号 第三十二条 除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
所以，以上方面成本是可以预提的!
确定成本的分配方法是否合法、合理
土地增值税清算时必须分别核算普通住宅及其他商品房的增值额。由于不同物业形态开发成本差异较大，因此计税成本在各物业形态的分配方法是否合法、合理是开发成本审核最关键的环节。对于共同成本，土地增值税清算相关政策提出三种分配方法，即按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，按建筑面积计算分摊，按税务机关确认的其他方式计算分摊。
在清算实务中，对于成本分配方法要根据各地税务机关具体政策执行。以北京为例，在2016年7月1日前原则按照建筑面积平均分配总计税成本，即所有物业形态的单位成本相同;若采取其他分配方法，则需报经税务机关单独审批。但是，2016年北京市地方税务局发布了新的土地增值税清算管理规程，自2016年7月1日后受理的清算项目一般按照下列原则分配计税成本：
1. 能够分清各物业形态的间接成本，按照受益对象直接归集成本费用。例如：(1)土地出让金，为土地出让合同明确约定的住宅、商业、办公及地下车位的单位成本;(2)精装修成本，为合同约定的商业、公寓的具体金额;(3)建安成本，虽然合同未明确约定各物业成本，但工程结算单能对应各物业成本;(4)应按照合同约定或工程结算单直接归集各自成本，直接成本法优于其他分配方法。
2. 土地成本(直接成本外)，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，需经税务机关同意。
3. 除前两项之外的其他成本，原则按建筑面积法进行分配。
成本分配方法的选择对普通住宅和其他商品房计税成本总额的确定至关重要，直接影响土地增值税的税负。因此，企业应提供直接成本依据，选择有利于的分摊方法计算计税成本，可以降低项目土地增值税的负担。
